港樓撤辣 代理狂說買家入市 租金回報僅2至3厘 理財專家:當下有更好選擇

本港樓市全面撤辣後,地產代理興奮高呼樓市將有新開始,市場更憧憬後市有得炒,並掀起反價潮。事實上,沉寂多時的樓市是否單靠撤辣就能重現小陽春、「炒」出個未來?若從投資價值的角度去看,在加息週期尾聲、減息週期的開始,市場上或有其他更具吸引力的選擇。

政府在新一份《財政預算案》宣布樓市辣招全面撤銷後,本港主要地產商已即時反應,大張旗鼓吸客,中原地產的分行張貼新口號「財案樓市辣招全撤,利民紓困股樓穩」、「全撤辣免壓測,穩定樓市良策」等,美聯物業(1200)個別分行亦於分店門面貼上「辣招成歷史,樓市新開始」,香港置業則有分行張貼口號「撤辣如甘露,樓市速復甦」。此外,不少地產代理積極在店鋪門外「跑數」,熱切鼓勵途人睇樓、入市等,並揚言看好港樓短期有得升。

美聯物業(1200)個別分行於分店門面貼上「辣招成歷史,樓市新開始」。
美聯物業(1200)個別分行於分店門面貼上「辣招成歷史,樓市新開始」。

 

事實上,昔日不少港人都靠炒樓致富,惟從個人理財角度去看,理財策劃專家李澄幸表示主要視乎三大因素作判斷。

即睇三大因素:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

一:現金流

本港現時十大藍籌屋苑的租金回報界乎2至3厘,在市面眾多投資產品的回報中不算高,更遜於部份定存產品及債券。李澄幸指出,目前10年期美國債券的回報大約有4厘,而且能鎖定一個較長年期的回報。

二:資產增值

市場憧憬短炒港樓的回報能重現當年勇,但礙於環球經濟復甦步步為營,後市仍有不確定性。值得留意的是,歷史數據顯示美國債券在加息週期完結後是「穩贏」,兩者相比之下債券的升值能力更高。

統計過去美國4個加息週期,美國中期債券在一年後均有正面回報;反之,香港樓價指數則只有一半上升概率。以2015年12月開始、為期36個月的加息週期為例,當時美國統計加息9次,息率由0.25厘加至2.5厘,而在2020年進入新一輪減息週期時,美國中期債券的回報約有8.2%,但本港樓市就跌0.4%。

另外,2001年經歷不足一年的加息週期後,港樓及美國債券的回報分別更大,港樓年內跌逾9%,但美國中期債券就賺7.6%。

三:交易成本與流通量

樓市全面撤辣後,買家無須再繳三大辣稅,但仍然有不少的雜費,包括代理佣金、律師費等,投資成本相對債券、股票等高得多。此外,靈活變現對於投資理財而言尤其重要,而債券的交易量相對更為活躍,反之,投資者有意賣樓時也要尋找合適的買家承接,需時之外,也會多番議價,靈活度變相較低。

港樓全面撤辣後,對樓市炒家而言無疑是個好消息。惟李澄幸表示,若從現金流、資產增值、交易成本與流通量去看,港樓的投資吸引力對投資者來說,未有因撤辣而大增。
港樓全面撤辣後,對樓市炒家而言無疑是個好消息。惟李澄幸表示,若從現金流、資產增值、交易成本與流通量去看,港樓的投資吸引力對投資者來說,未有因撤辣而大增。

 

港樓全面撤辣後,對樓市炒家而言無疑是個好消息。惟李澄幸表示,若從現金流、資產增值、交易成本與流通量去看,港樓的投資吸引力對投資者來說,未有因撤辣而大增,市場上有其他更靈活的投資理財選擇,尤其是在進入減息週期後,一般來講債券的價格都會上升。他又指,不少投資者對本港樓市仍抱觀望態度,若然想保守地配置資產作投資,市民在入市短炒港樓前,不妨多作比較。

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