投資房現虧損尋求稅務減免 房東沒拿到錢先被CRA「整趴」

【星島綜合報道】有成千上萬的出租房屋並沒有為業主帶來利潤，但如果你是房東，希望加拿大稅務局對這些損失給予稅收減免，你可能需要回答一些關於你房屋投資方面的棘手問題。有稅務專家表示，加拿大稅務局(CRA)向尋求損失稅收減免的房東詢問盈利能力的信件，並不是甚麼新鮮事。

據《環球郵報》（The Globe and Mail）的報道，房地產經紀人凱勒(Brian Keller)擔任房東已有23年，當他於2021年在納稅申報表上報告與租賃業務相關的損失後，近一年後收到加拿大稅務局一份多達6頁的調查問卷。CRA在信中寫道：「請提供詳細預測，說明你打算如何將租賃業務發展成為牟利的企業。」

凱勒被要求在20天內提交相關材料，而他認為此舉近乎「恐嚇行為」，他說，「我不敢相信加拿大稅務局竟如此厚顏無恥地要求我提供商業計劃。」凱勒自2000年以來，在安省先後擁有多處住宅出租物業。雖然大多數年份都是盈利的，但他有時會報告並申報與租金相關的損失並要求稅務減免。而這是他第一次收到這樣的信。

「這些信件已經存在很多年了，這不是甚麼新鮮事，」加拿大BDO會計師事務所專門負責房地產稅的註冊會計師杜貝(George E. Dube)說：「在很大程度上，加拿大稅務局對房地產投資者的規定相當合理。（例如），它們將允許我們扣除抵押貸款的利息成本。」

根據杜貝的說法，CRA提出向凱勒提出的問題，旨在評估此人實際上從事的業務類型。

杜貝說，「購買這些（出租）物業並出售它們是生意嗎？你買蘋果樹是為了摘蘋果然後賣掉蘋果，還是為了把它砍下來做成圓木？」換句話說，如果你的投資是一套柏文，其中租金和費用無法覆蓋你的持有成本，但你希望在出售該資產時獲得意外利潤，那麼，從CRA的角度來看，你就是一名房地產投機者，同時還兼任房東。

凱勒表示，他的損失來自租戶不付租金以及安省房東與租戶局（Landlord and Tenant Board，LTB）的長期拖延，導致租金被拖欠超過12,000元。

加拿大統計局2023年報告稱，報稅數據顯示，2020年有135萬加拿大家庭報告了租金收入，其中76.3%的家庭表示有盈利，反之，大約32萬人出現虧損。

市場研究公司Urbanation和CIBC最近的一份報告顯示，即使是多倫多地區新竣工的柏文也常常無利可圖。調查顯示，在所有有抵押貸款的新柏文中，只有48%的收入足以支付擁有成本。

據Urbanation稱，多倫多地區約39%的柏文由投資者擁有，並將其出租。報告稱，雖然2022年租金飆升，但抵押貸款利率也飆升，對那些通過浮動利率貸款借款的人影響尤其大。

杜貝表示，CRA經常會要求那些聲稱虧損的房東給出答覆，這些房東也將房屋出租給親戚（懷疑損失源於低於市場的租金）。但在大多數其他情況下，如果房東無法證明他們的損失，以及是否有任何計劃使他們的單位盈利，虧損就會被否定。

「為甚麼加拿大政府或納稅人應該資助你的生活方式？」杜貝說。他警告，最好避免提出隨後可能會被拒絕的稅務減免。「這開始變得有點懲罰性：也許5年後你就要償還這些稅款，再加上加拿大稅務局的一些利息和其他處罰。」

圖：星報資料圖片

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