大摩調高本地樓價升至一成 零售租金料反彈 寫字樓租金回彈受阻

摩根士丹利發布報告預計未來本地樓市將迎來更強勁復甦，對其維持「吸引」評級，將2023年樓價反彈預測由5%調高至10%，並提高對住宅市場及零售銷售預期，惟寫字樓最不受看好。

大摩表示，儘管本地地產股在過去兩個月股價反彈15%，但仍較每股資產淨值（NAV）折讓約50%，股息收益率5%，認為行業估值仍然便宜，料會回升。預計一手樓和二手成交量將從2022年的低基數分別回升28%和15%。

大摩唱好本地樓市及多個地產股：

大摩指預計未來香港樓市迎來更強勁復甦，因此提高對住宅市場及零售銷售預期，認為地產股現估值仍便宜

 

恒地維持「與大市同步」評級，但目標價由26元升12%至29元

 

新世界評級由「與大市同步」上調至「買入」，目標價由20元大升30%至26元

 

維持新地「買入」評級，目標價由113元升10%至124元

 

大摩料新世界股息減幅較預期小，11 Skies項目受惠中港通關。圖為新世界主席鄭家純

 

太古地產評級由「與大市同步」下調至「減持」，不過目標價由18元升11%至20元

 

維持九龍倉「減持」，目標價為20.5元無變動

 

恒隆地產評級及目標價均無變動，維持「買入」，目標價17.5元

 

大摩認為本地寫字樓租金復甦受阻

 

長實維持「買入」評級，目標價升2%至61元

 

嘉里建設維持「買入」評級，目標價由24元上調17%至28元

 

料零售租金轉升

零售方面，大摩料今年零售銷售增長預測6個百分點至15%，零售租金會反彈5%，對比去年則下跌7%。主要由於預期年底內地旅客數量會回升到2018年約70%水平，購買力則恢復至2018年約40%。

報告指，本地整體優質零售租金佔零售額比例降至更健康的水平，從2020第二季的21%降至2022年第四季的14%，料強勁的零售銷售將支持零售租金上升。

不過，大摩預計2022至2023年新零售供應量為367萬平方公里，而2012至2021年這一數字僅為56萬平方公里，認為對現有購物商場供應商的市場份額不利。

寫字樓租金復甦受阻 下調太古地產評級

大摩對寫字樓市場方面則抱謹慎態度，其租金漲幅將2019年第一季峰值下降28%，預計租金將持平，當中空置率創20年以來最高，達12%，且預計2023年有210萬平方呎的新竣工項目，遠超過去15年中每年僅新建120萬平方呎，該行認為會對租金和空置率繼續構成壓力。

大摩指，由於中環與灣仔/港島東的租金差距自疫情以來已大幅縮窄，預計2023年去中心化趨勢繼續保持溫和。而香港較高的GDP預測有助提升寫字樓需求，大摩經濟學家傾向認為香港增2.8%，高於基本預測的2.2%。

大摩認為寫字樓市場疲軟可能導致增長放緩和租金下調，將太古地產（1972）評級從「與大市同步」下調至「減持」，目標價由18元升至20元。報告指太古股價年內已上漲9%優於同行，但受中國出境旅遊支出風險影響，太古恐難進一步跑贏大市。

上調多家地產股評級

大摩估計，大部分地產股會維持股息不變，長實（1113） 、太古地產及置富產業信託（778）料會增加派息，但新世界（017）及冠君產業信託（2778）或會減少派息。

大摩還憧憬行業迎來重新評級，其中最看好新地（016）和嘉里建設（683），並將新世界列為高貝塔系數的股份，評級由「與大市同步」升至「增持」，目標價由20元升至26元。

大摩將信和置業（083）評級從「減持」升至「與大市同步」，上調目標價由10元升至10.5元，認為在充裕現金流的支持下，2023財年的每股股息可能增長2%。領展（823）的評級由「增持」下調至「與大市同步」，目標價由60元升至68元。

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