內房爛尾危機需8400億解決 供應端出事 專家倡引入國企救亡

內房自2020年8月去槓桿至今已兩年有餘,房企陸續爆煲令市場對內房的信心一落千丈。雖然今年上半年多地推出房地產鬆綁政策,銀行亦拓寬房企融資渠道,但今年7月爆發的「停貸潮」,再度引發市場對「中國式次按危機」的猜想。有分析員對星島稱,中美兩國房地產危機的成因有差異,美國次按危機為需求端出現問題,需要更長時間修復居民的資產負債表,而中國為供應端發生問題,可以通過調整供應端結構來解決,料不會蔓延成次按危機。

對於中美樓市風波的成因,瑞銀中國和香港房地產投資研究主管林鎮鴻解釋,美國爆發次貸危機前,購房者的槓桿率高而首期比例低,當局對金融機構監管放鬆,大量居民即使沒有還款能力亦能做到按揭,當樓價下跌房屋變成負資產時,業主放棄供樓,隨按揭塌方,「危機像滾雪球一樣愈滾愈大,外溢各個金融機構」,金融系統無法提供流動性,「全部人都在賣樓冇人接盤」;反觀中國,樓市風波主要為供應端發生問題,中國發展商的槓桿率在過去20年快速上升,尤其在2015年棚改之後,甚至高過美國開發商的槓桿率。

內地房地產數據研究平台、中指研究院2015年報告顯示,截至2014年末,內地及在港上市的內房資產負債率均值在65.26至70%之間,處於合理區間,但官媒《新京報》近期統計50家上市房企的財報發現,截至2019年末,房企資產負債率已迅速推升至歷年高位,半數房企負債率逾80%,而負債規模前十的房企更達到85至91%,遠超80%警戒,而該數據尚未包括表外債。

中國銀保監會主席郭樹清曾將房地產泡沫,比喻為威脅金融安全的最大「灰犀牛」(即影響巨大但不獲重視的潛在風險)。他指,美國2007年次按危機引爆金融海嘯之前,該國房地產抵押貸款已經超過當年GDP的32%;而根據公開市場資料,中國2020年因樓市泡沫威脅金融穩定而要去槓桿時,房地產貸款存量佔當年GDP的49%,接近半數。

對於內房面臨的風波,林鎮鴻稱,若不處理,一旦樓價下跌亦會產生巨大的財富效應,但指供應端問題相對容易解決:一是彌補爛尾樓資金缺口,目前該項工作正在開展,各地政府陸續推出救市基金,惟銀碼不算大(詳見另文),瑞銀初步測算,2021年初至今年上半年,爛尾樓所佔資金缺口達中國一年GDP的0.8%,至8400億元人民幣;二是調整房企架構,譬如讓國企入場替代低信用民企,惟短期內仍要刺激物業買家的入市意欲和能力。

目前不少地方政府已經放開限購或限貸,同時推進「保交樓」,釋放正面信息,刺激居民的買樓意欲;銀行亦有序下調貸款利率,減輕按揭負擔。克而瑞數據顯示,今年首八個月全國累計有83個城市放寬限貸,另有內媒統計今年上半年至少有36個城市鬆綁限購。雖然多地先後推出寬鬆政策「谷」樓市,但未傳導致市場端,住房和城鄉建設部政策研究中心前主任秦虹指出,內房市場跳出底部仍有難度,主要受制於開發商爆煲、債務違約等事件的負面衝擊,及居民對收入預期的影響。

消化房地產泡沫措施方面,林鎮鴻透露,從美國和日本的經驗可見,對於物業買家槓桿率和首期比例的管控、「以時間換取空間」及將工具掌握在自己手中很重要。其中,時間換取空間意味着暫緩樓價升幅,降低買家對樓價的預期。雖然中國早在2016年底已經提出「房住不炒」,唯獨是開發商的槓桿高於美國、日本,又有較多表外債,因此當局管控開發商負債率「需要小心行動」,一旦降負債降得太快,開發商容易發生違約,部分境外債多又難展期的開發商,亦很難降低負債。同時,由於樓市與利率緊密相關,利率話語權亦需要掌握在當局手中。中國當局對這三項工具把控較為嚴格,料房地產行業仍能健康運行。

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