【专访】央行料续加息 楼宇准买家将逾难通过压力测试

FILE - The Canadian Real Estate Association says July marked the third consecutive month of fewer housing sales. A for sale sign is pictured outside a home in Vancouver in a June, 28, 2016, file photo. THE CANADIAN PRESS/Jonathan Hayward, File

【星岛综合报道】加拿大中央银行日前宣布大幅加息，将基准利率调高至1%。中央银行表示加息的主要原因是为了控制通胀。虽然统计局尚未公布最新的通胀率，但从早前的数据可见通胀率按年上升5.7%，是三十年来的高位。而俄罗斯入侵乌克兰已接近两个月，此举已做成其他原材料以及粮食价格上升，而汽油价格更是大升，可以预期未来的通胀更加恶劣。中央行长表示现时的通胀甚高并预期通胀将会维持更长的时间，同时央行亦会调高2022年上半年通胀预测至接近6％。因此，央行表示会果断加息，但加息是否能控制通胀以及加息的加幅便引来许讨论。

怀雅逊大学商学院助理教授何太一表示是次加息半厘是预期之内。 在之前加息0.25%的时候有言论指觉得太少。而假设通胀持续在5.7%的话，加息0.5%是在可以接受的范围之内。 何教授又指下一次加息的步伐会视乎情况发展。有言论指加拿大需要开启一个加息周期，意思是央行需要采取分阶段行动，实施数次加息半厘。当加息成功令整个经济降温或达到目标水平即通胀是2%，到时便可以放缓或调低加幅至0.25%。

去年四月加拿大央行曾表示预期利率在1.75%至2.75 %之间便可以将经济维持在一个稳定和全民就业的状态。而何教授就认为目前来说仍然是一项目标， 假如央行目标利率定在1.75%至2.75 %之间便可使通胀维持2%。 但是国际局势甚至乎新冠疫情的发展仍然是未知之数，加息的步伐需取决于不明的外在或内在因素。何教授更举例在2017年中便开始了加息周期，当时众人认为加息数次后通胀便会在2020年达到2%的水平。而在2019年底的时候已加息1.75%，通胀亦曾维持在2%左右。但是，因为新冠疫情的影响，利率下跌至0.25%。 因此，何教授表示现时是无法确定加息的步伐，一切取决于将来的国际局势或其他不明因素。

中央银行这次加息亦会对楼市做成一定的影响，特别已有物业的业主以及准买家。首先，假设有物业的业主按揭到期后需要续按，利息对比之前会更高。而浮动利率按揭的业主则需要多付利息，这两类业主的经济负担都会加重。第二方面，准买家需要面对提高的压力测试的按揭利率及利息，这会使准买家更难购买房子。坊间有言论指当利息增加0.25%便会使购买力减少$12,000元左右。假设利息增加至0.5%，这会使购买力减少$24,000元左右。而何教授认为购买力减少$24,000元左右对于现时楼市的影响并不是太严重，但持续的加息或影响到买家的信心而减少购买。例如，压力测试是计算现时平均的按揭利率再上0.5%利息。如果央行再增加0.5%利息的话便会直接影响到准买家的压力测试利率。因此，央行持续的加息或会使准买家达不到压力测试要求从而令到更少人有能力进入购买门槛并对楼市做成影响。

除了增加息口，中央银行更表示将于下周一(4月25日)起会开始进行缩表，即是缩减资产负债表上持有的债券并不再另行投资。何教授指出缩表的主要原因是在新冠疫情的时候为了刺激经济从而令到利息下降至0.25%，但中央银行不希望去到负利率的情况，所以便想出此措施。 当央行希望将更多的银根投放在经济活动时，它们是买了许多国债去增加银纸的供应。所以，这样便令央行的资产表多了许多政府的债券， 变相是央行过分支持国家的债券。 因此，央行希望透过缩表从而减低过份支持国家债务。例如，当有人买了短期的政府债券，债券到期时会获得政府之还款并不将这笔钱投放在经济体系里，而是当作储备从而减少货币供应。如此一来，便可以减少市场的货币供应并使其持有的国债愈来愈少。最后，央行就能减少过分国家债务。

简单而言，缩表是为了加息的操作之一，并不会带来额外的影响。但是次加息就只是一个揭幕，也许只是加息周期的一个开始。每次加息几乎都是为了控制通胀，而美国通胀指数已到达十年来的新高。预期加拿大即将公布通胀指数会比之前更高，因此加息看似是避无可避的措施。对于供楼的业主将会产生更力大的压力，而计划买楼的准买家或会因门槛高而未能入市。总括而言，加息会对我们产生一定程度的影响但加息是否能控制通胀就有待观察。

(资料图片：加通社) T07

 

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