【專訪】央行料續加息 樓宇準買家將逾難通過壓力測試

FILE - The Canadian Real Estate Association says July marked the third consecutive month of fewer housing sales. A for sale sign is pictured outside a home in Vancouver in a June, 28, 2016, file photo. THE CANADIAN PRESS/Jonathan Hayward, File

【星島綜合報道】加拿大中央銀行日前宣布大幅加息，將基準利率調高至1%。中央銀行表示加息的主要原因是為了控制通脹。雖然統計局尚未公布最新的通脹率，但從早前的數據可見通脹率按年上升5.7%，是三十年來的高位。而俄羅斯入侵烏克蘭已接近兩個月，此舉已做成其他原材料以及糧食價格上升，而汽油價格更是大升，可以預期未來的通脹更加惡劣。中央行長表示現時的通脹甚高並預期通脹將會維持更長的時間，同時央行亦會調高2022年上半年通脹預測至接近6％。因此，央行表示會果斷加息，但加息是否能控制通脹以及加息的加幅便引來許討論。

懷雅遜大學商學院助理教授何太一表示是次加息半厘是預期之內。 在之前加息0.25%的時候有言論指覺得太少。而假設通脹持續在5.7%的話，加息0.5%是在可以接受的範圍之內。 何教授又指下一次加息的步伐會視乎情況發展。有言論指加拿大需要開啟一個加息周期，意思是央行需要採取分階段行動，實施數次加息半厘。當加息成功令整個經濟降溫或達到目標水平即通脹是2%，到時便可以放緩或調低加幅至0.25%。

去年四月加拿大央行曾表示預期利率在1.75%至2.75 %之間便可以將經濟維持在一個穩定和全民就業的狀態。而何教授就認為目前來說仍然是一項目標， 假如央行目標利率定在1.75%至2.75 %之間便可使通脹維持2%。 但是國際局勢甚至乎新冠疫情的發展仍然是未知之數，加息的步伐需取決於不明的外在或內在因素。何教授更舉例在2017年中便開始了加息周期，當時眾人認為加息數次後通脹便會在2020年達到2%的水平。而在2019年底的時候已加息1.75%，通脹亦曾維持在2%左右。但是，因為新冠疫情的影響，利率下跌至0.25%。 因此，何教授表示現時是無法確定加息的步伐，一切取決於將來的國際局勢或其他不明因素。

中央銀行這次加息亦會對樓市做成一定的影響，特別已有物業的業主以及準買家。首先，假設有物業的業主按揭到期後需要續按，利息對比之前會更高。而浮動利率按揭的業主則需要多付利息，這兩類業主的經濟負擔都會加重。第二方面，準買家需要面對提高的壓力測試的按揭利率及利息，這會使準買家更難購買房子。坊間有言論指當利息增加0.25%便會使購買力減少$12,000元左右。假設利息增加至0.5%，這會使購買力減少$24,000元左右。而何教授認為購買力減少$24,000元左右對於現時樓市的影響並不是太嚴重，但持續的加息或影響到買家的信心而減少購買。例如，壓力測試是計算現時平均的按揭利率再上0.5%利息。如果央行再增加0.5%利息的話便會直接影響到準買家的壓力測試利率。因此，央行持續的加息或會使準買家達不到壓力測試要求從而令到更少人有能力進入購買門檻並對樓市做成影響。

除了增加息口，中央銀行更表示將於下周一(4月25日)起會開始進行縮表，即是縮減資產負債表上持有的債券並不再另行投資。何教授指出縮表的主要原因是在新冠疫情的時候為了刺激經濟從而令到利息下降至0.25%，但中央銀行不希望去到負利率的情況，所以便想出此措施。 當央行希望將更多的銀根投放在經濟活動時，它們是買了許多國債去增加銀紙的供應。所以，這樣便令央行的資產表多了許多政府的債券， 變相是央行過分支持國家的債券。 因此，央行希望透過縮表從而減低過份支持國家債務。例如，當有人買了短期的政府債券，債券到期時會獲得政府之還款並不將這筆錢投放在經濟體系裏，而是當作儲備從而減少貨幣供應。如此一來，便可以減少市場的貨幣供應並使其持有的國債愈來愈少。最後，央行就能減少過分國家債務。

簡單而言，縮表是為了加息的操作之一，並不會帶來額外的影響。但是次加息就只是一個揭幕，也許只是加息周期的一個開始。每次加息幾乎都是為了控制通脹，而美國通脹指數已到達十年來的新高。預期加拿大即將公布通脹指數會比之前更高，因此加息看似是避無可避的措施。對於供樓的業主將會產生更力大的壓力，而計劃買樓的準買家或會因門檻高而未能入市。總括而言，加息會對我們產生一定程度的影響但加息是否能控制通脹就有待觀察。

(資料圖片：加通社) T07

 

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