加拿大全國各地房價飆升 可負擔性惡化

全國各地房價飆升，可負擔性惡化。 星報圖片

【星島綜合報道】在個人理財概念中，購房有一個簡單的標準，即買家瞄準的價格應該是其收入四倍或更低。不過隨著房價的持續飆升，普通加拿大人顯然已無法堅持這一標準或規則。

在這股因疫情而引起的房地產熱潮中，加國大部分地區的平均住房價格已與平均收入水平脫鉤。根據加拿大房地產協會和加拿大統計局的數據顯示，現在全國平均房價是家庭平均收入的7倍以上。

而事實上平均房價也並不能完美地衡量購房者在現實中所面臨的情況，但儘管如此，這些數還是在一定層面反映出房屋的可負擔性正在快速下降。

十年來，房價漲幅元高於收入漲幅的問題主要是針對溫哥華和多倫多，這兩個城市是加拿大房價最高，樓市最活躍的地方。

根據加拿大地產協會和統計局的數字，2016年，大溫地區的平均房價接近當地收入的12倍。在2016年下半年至2018年期間，卑詩省府和聯邦政府出台了給地產市場降溫的措施後，這一比例下降了幾個等級。但數據顯示，在房地產熱潮席捲全球之際，它又開始增長了。

在多倫多，平均房價徘徊在當地家庭平均收入的8倍左右。現在，這個數據已達到了10倍。

此外，數據也顯示，目前房地產熱潮也讓加拿大其他城市面臨同樣問題。例如渥太華和滿地可，現在的平均房價也大約達到當地家庭收入的6倍。

紐賓士域路（New Brunswick）的蒙克頓（Moncton），房價仍然相對便宜，但最近房價飆升令人矚目。2019年，當地的平均房價非常合理，是家庭平均收入的2.5倍，現在則逹到3.5倍。

在加拿大一些較小的社區，這一躍升也非常明顯。今年2月，滿地可銀行經濟學家古特利（Sal Guatieri）說，安省Woodstock的基準房價在過去12個月上漲了11.82萬元，超過2018年當地家庭收入的中位數（86,970元）。

古特利說：「我們現在處於一個不尋常的時期，就是你睡在家的錢也比居家辦公賺的錢還多。」

即便是房地產市場場沉寂多年的亞省，其樓市也持續升溫，今年3月，卡加利的銷售達到2007年以來的最高水平。卡加利地產協會表示，儘管房價仍低於2014年的高點，但基準房價44.19萬元也比去年高出約6%。

將房價與收入進行比較並非衡量人們負擔能力的唯一方法，另一個衡量方法就是看貸款的月供額。

瑞爾森大學（Ryerson University）城市研究與土地開發中心高級經濟學家佩特馬拉（Diana Petramala）指出，上世紀80年代，由於兩位數的抵押貸款利率，購房者輕而易舉地將收入的50%用來支付貸款。她說，2020年，由於疫情關係，推動了利率下降，這讓收入支付貸款的比例將至2014年以來的最低水平，這很大程度上解釋了，為何低利率引發了購買狂潮。

佩特馬拉說，現在放假漲的如此之高，已侵蝕了低利率帶來的可承受性的收益。而對於最近購房的人來說，問題是當利率從歷史低點開始攀升時，會發生甚麼？佩特馬拉說：「這些家庭會比以往任何時候都更加敏感，即使是利率的小幅上升。」

Smart Prosperity Institute政策與創新高級主管莫法特（Mike Moffatt）表示：「如果人們成為房奴，他們就不會把錢花在餐廳、度假和購物上，因此地產市場發生的事情很重要，也容易波及到更廣泛的經濟領域。」

對於房價的下一波走勢？古特利則表示，過去幾個月的房價增速很不尋常，如果一直按目前的情況快速升值的話，那房價的下跌幾乎是必然的，也是必要的，以恢復地產市場的秩序和平衡。

莫法特則認為，在一些房價急劇上漲的小型社區，房地產泡沫破裂的風險更高。而較大城市中心，即使房價下跌，它們最終也會反彈，這歸功於人口增長帶來的住房需求。但在沒有人口湧入的城市，房價在下跌後，需求可能也不會回升。

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