研究批評房市開發與需要脫節 柏文樓高面積小 長者家庭被忽視

現時興建的柏文住宅，大多是兩房以下單位。星報資料圖片

綜合報道

 

《多倫多星報》援引懷雅遜大學城市建築學院與房地產市場研究機構Urbanation聯合發表的一份報告指，多倫多的柏文大廈越建越高，單位面積越來越小，難以滿足越來越多的退休長者及年輕有子女家庭的實際需要，市場迫切需要中層高度、面積較大的可負擔房屋類型。

該份名為「天空中的睡房：多倫多正在建造符合需要的柏文大廈嗎？（Bedrooms in the Sky: Is Toronto Building the Right Condo Supply?）」的報告指，未來10年內將有48.4萬耆老及20.7萬年齡介於35至44歲年輕家庭，需要「適合家庭居住」（family friendly）的房屋，但現時興建的房屋存在空間有限、樓層過高及價格昂貴難以負擔等諸多問題，與他們的需要脫節。這份報告聲稱是首次將房市開發、市場需求與人口結構的變化放在一起考慮的研究。
報告指未來5年內投放市場的柏文單位中，大多是兩睡房以下的單位。在多倫多市，兩睡房或以上的單位只佔38%。而1990年代，新建柏文中有60%是兩睡房以上單位。在整個大多區，兩睡房以上單位的比例是41%，也遠低於之前的67%，報告認為這是由於投資者更青睞於小居室單位所致。
除了單位面積越來越小，柏文層數亦越來越高。1990年代平均樓高是15層，現在平均樓高是21層。在多倫多市中心，低層住宅僅佔新屋開發的9%，而在1990年代這比例達到29%。未來5年投入市場的住宅單位中，5至8層的樓房僅佔7%，更低層的只佔3%。此外，大約70%新建柏文大廈集中於多市，其中47%約4.5萬個單位，更集中於市中心核心區。其他約50%分布於近郊地區，而近郊區土地是市中心的5倍。

缺乏中低層可負擔物業

價格難以負擔是另外一個問題。報告指由2007年至今10年間，獨立屋與柏文單位之間的差價擴大了2倍，由2007年差價20萬元增至現今的60萬元。居住面積較大的3睡房柏文單位較符合家庭需要，但目前的均價為91.8萬元，同樣難以為家庭所負擔。相比之下，報告指排屋或半獨立屋的價格為70萬至80萬元，兩睡房柏文的均價是67.9萬元。
報告指目前市場所缺少的是適合家庭居住的中低層可負擔物業，即現時很多人談論的「缺失的中層」。一睡房一書房的小單位在空間方面難以滿足退休老人的需要，耆老通常也更希望在他們住慣的社區內度過晚年。年輕家庭有小孩後也需要更大的空間。
懷大城建學院主任布爾達（Cherise Burda）表示，高層住宅並不怎麼吸引家庭和耆老居住。中層柏文或是低層獨立屋對於大多數人仍然更有吸引力，這些房屋大都位於成熟的社區內臨街地段，更接地氣，更令人感到鄰里和社區氛圍。Urbanation研究者希爾布蘭德（Shaun Hildebrand）表示，建中低層住宅比建高層柏文大廈造價更高。相比中低層建築物而言，高樓為開發商提供更多「可出售面積」。此外，泊車也會帶來造價問題，當一棟建築物高度受限制時，只能向地下深挖來解決泊車位需求。
希爾布蘭德表示，當中層住宅變得越來越稀缺，需求增大必然會令其市場價格越來越高，這樣就有可能吸引一部分建商考慮投入到這一塊市場。
但是這可能造成民眾負擔能力的進一步惡化。布爾達表示，一居室或是單身房（studios）建得越多，高層住宅建得越多，其他類型的房屋就會建得越少，適合家庭居住的房屋就會變得越來越稀缺、越來越貴。未來適宜居住的房屋即使在供應量方面可能會增加，但是若超出了家庭的購買能力，就變得沒有意義。

年輕家庭有小孩後傾向需要較大的單位。星報資料圖片

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