社论：楼市复苏卖地加码 土地收益胜过发债融资

香港楼市经历一段时间的沉寂后，正展现有序复苏的迹象。政府显然也看出市场转势的讯号，看到发展商的需求，故在卖地方面采取更为积极的策略。当局拟于季内推出沙田石门大涌桥路与安心街交界、预计可提供960伙的用地，正是这种策略的反映。当局还透露，连同首两季土地供应，今年首3季合共供应逾1.5万伙，较全年1.2万伙的目标还要多出24%。基于这些客观数据，我们似乎可以说，今年市场气氛确实比较好，发展商对后市也有很大信心。

高价抢地反映市场信心

说市场信心回暖，不是信口开河，而是有坚实的土地交易数据为证。自去年第2季起，政府批出的7幅住宅用地中，多达5幅的成交价高于市场估值上限。这种情况所反映的，正是发展商对未来销售前景、成本回收乃至利润空间，有正面的估算。最能凸显市场情绪的例子，莫过于何文田佛光街地皮。它早前以高出估值上限38%的惊人溢价成交，创下九龙区地价5年新高，震撼整个市场。佛光街地皮的竞投盛况，清晰传达一个讯息：发展商对优质地皮的争夺正急剧升温，尤其对具备完善交通配套与可观发展潜力的土地，更是青睐有加。加息阴霾未散，发展商敢以高溢价“抢地”，只能以“看好后市”去解释，没有其他原因。

政府即将推出的石门用地，本来是商业地，后来改划为住宅地。客观而言，这一调整回应了市场需求。当前本港写字楼和商业楼面的空置率仍然比较高，企业对新商业地皮没有特别大的需求，若执迷不悟地续推商业用地，极易流标或乏人问津；反观，改划为住宅用地，既能有效防范上述风险，也能提升地皮的吸引力。据一些业界人士所讲，这块用地的估值可以去到27亿至32亿元的水平。这显然是一笔可观的收益。

这里我们想提出一个建议：政府宜因应市况的好转，更为积极地加码卖地，为库房创造更多收益。这样做，当然不是简单地重回二、三十年前的旧路，单靠卖地来支持公共财政，事实上亦不可能。我们呼吁的，只是因应发展商对成熟市区用地有较大需求和承接力，通过卖地争取更多溢价而已。香港有一句俗语，“有得食唔食，罪大恶极”，就是这个意思。在市场愿意出价、需求真实存在之时，政府若过于保守，反而错失改善财政的良机。

让市场价格反映土地真正价值

最近几年，政府将发债所得视作“收入”，如此操作不免引起外界的质疑。发债不是一无是处，但其缺点也很明显，特别是增加未来财政负担与利息开支，削弱财政纪律与增加隐性风险，这些都是不容忽视的隐患。参考美债的例子，孳息率持续攀升，结果只能是推高借贷成本，压抑经济与资产市场，香港应引以为戒。相比之下，卖地是将土地资源转化为即时的财政收入，若运用得宜，既可避免债务不断累积，也可把资金投放于急需的公共服务与长远建设上。当然，卖地不能只看短期收入，也要顾及城市规划、房屋供应与土地储备的平衡；但在楼市回暖、发展商积极竞投的窗口期，政府理应更果断地释出成熟用地，让市场价格反映土地真正价值。

未来一段时间，政府应当把握发展商看好后市的心态，趁著市况好转，因时制宜调整卖地步伐。如此，既可直接补充财政储备，更可支持医疗养老等公共服务，更能支援北都发展，何乐而不为？若一再犹豫，等到市场情绪冷却，恐怕为时已晚，后悔莫及。土地是香港的珍贵资源，卖地不只是财务操作，更是回应经济周期、改善公共财政与推动长远发展的政策工具。只要拿捏得宜，加码卖地不等于盲目依赖地产，而是顺势而为，让库房、市民与城市建设共同受益。