何文田地价高估值38% 豪宅最贵的是信任｜梁伟聪

香港楼市最近有两单新闻，放在一起看特别有意思。

嘉里建设以43.08亿元投得何文田佛光街住宅地，每呎楼面地价约20,738元，不但创九龙住宅地近五年新高，更较市场估值上限高出约38%。更值得留意的是，地皮共有10个财团入标，反映看好后市的并非只有一家发展商。

押注几年后豪宅市场

发展商当然不会无端端“斗贵”。今日买地，真正落成卖楼往往已是数年后，所以嘉里买的不是今日楼市，而是押注几年后香港豪宅市场：息口、供应、购买力，以至优质市区地皮的稀缺性。

重新定义“面粉价”

市场亦即时有反应，有测量师已因何文田成交价，将其他卖地表住宅地估值上调。换言之，一幅地的成交，可以重新设定市场对“面粉价”的想像。

但同一时间，另一单豪宅新闻却提醒大家，豪宅的溢价并不只来自地段。

建筑质量不该有折扣

楼市网媒《胡‧说楼市》早前率先揭发赤柱One Stanley一幢逾亿元洋房的结构争议，业主收楼装修期间发现问题，其后屋宇署多次检测及“开皮”，确认部分楼板钢筋配置与批准图则不符，另有横梁没有按图则配置钢丝网。署方表示目前未见明显结构危险，但认为工程质量值得关注，调查仍在进行。

这件事最大的提醒是：豪宅买家愿意为景观、地段、会所甚至发展商品牌付出溢价，但最基本的建筑质量，不应该有任何折扣。

何文田地皮可以高估值38%，因为发展商相信未来买家仍愿意为稀缺豪宅付钱；但要维持这种溢价，靠的从来不只是“豪宅”两个字。

地皮可以有溢价，建筑质量不能打折。豪宅市场最昂贵、亦最容易失去的资产，其实叫信任。

梁伟聪－企业传讯及财经公关顾问