施政报告2026前胆︱北都成住宅供应重镇 古洞新盘大战 业界：北都渐成型有利楼价

北都是本港未来土地及房屋重要来源之一，据《星岛》统计，目前区内至少有50个申请或已获批改划项目，未来私人住宅单位潜在供应逾15万伙，当中位处北都心脏地带的古洞，附近3个新盘“食正”铁路优势，正陆续推出市场。有业界人士看好北都楼市前景，建基、交通配套落成对楼价将有很大帮助。

北都未来私宅潜在供应逾15万伙

最新一宗规模最大个案，为土木工程拓展署向城规会“一口气”申请放宽古洞北及粉岭北合共21幅住宅地，高度限制申请增加至（主水平基准以上．下同）85米至155米，对比2022年获批的80米至144.14米，增添4.55%至18.75%，令潜在供应量达到约22,380伙。最高则为第14S区用地，地积比率7.2倍，高限达155米，属于区内最高建筑物之一。

此外，新世界元朗公庵路项目，今年6月获城规会批准放宽高限至主水平基准以上94.95米，计划兴建2幢楼高26层分层住宅，共提供1,035伙，可建总楼面约44.32万方呎，料于2030年落成。

位处北都“心脏地带”的古洞，附近3个新盘“食正”铁路优势，正陆续推出市场。

当中最瞩目为会德丰地产PARK SILICON发展项目第2期PALO SPRINGS。

恒基发展的北都汇，共提供682个单位。

北都是本港未来土地及房屋重要来源之一，其规划及发展进度向来受大众关注。

据本报统计，目前区内至少有50个申请或已获批改划项目，未来私人住宅单位潜在供应逾15万伙。

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另边厢，发展商亦透过参与新发展区原址换地，包括恒基及新地持有的洪水桥/厦村新发展区商业项目，发展商一直争取放宽部分限制作住宅发展，今年6月就32B及32C区换地项目，向城规会申请添加住宅元素作混合发展，合共提供约1830伙住宅，因应相关发展，发展局经考虑后同意把原址换地的完成期限，由今年6月30日延长六个月至今年12月31日。

另外，古洞料成北都首个成型的新市镇，其位处于北都发展心脏地带，加上古洞港铁站预计明年开始投入服务，附近3个新盘“食正”其铁路优势。当中最瞩目为会德丰地产PARK SILICON发展项目第2期PALO SPRINGS，今年8月以折实平均呎价逾1.76万元推出首批单位，对该区楼价有指标作用。

恒基发展的北都汇，共提供682个单位。据发展商透露，项目已获批入伙纸，预计落成日期为今年9月底，属极短楼花期，料于今年年底可正式交楼，成为区内首个入伙楼盘。资料显示，恒基早于2017年底已就上述项目完成补地价程序，涉及逾12.35亿元，以可建总楼面约33.9万方呎计算，当时每方呎补价约3643元。

张翘楚：销情反映市场对北都楼盘有承接力

针对楼市措施，过去数年《施政报告》及《财政预算案》已先后落实“减辣”、调整住宅按揭成数、放宽新投资移民买楼等措施。今年《施政报告》咨询，政商界对楼市措施建议着墨不多，外界反而较关注北都宜居标准、基建发展以至北都楼市前景。

祥益地产总裁汪敦敬表示，看好北都未来楼市发展，目前北都逐渐成型，由市区边陲地带，变成集基建、交通配套于一身的新都会，对该区楼价有很大帮助，无论发展商开价平或贵，市场自然会有合适反应。他又指，新一份《施政报告》在政策上可以有两个方向改善楼市环境，首先是帮助年轻人置业，让他们知道政府及社会一直能给予买楼机会；其次是协助提升楼换楼的流通量，完善整个换楼链，并为楼换楼人士提供税务优惠及放款按揭成数等。

泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚说，北都发展全速进行中，虽然产业落户需时，北环线亦在数年后才全面通车，多方面发展都按时顺利推进，看好北都未来发展。他认为北都楼市仍属起步阶段，目前有古洞站旁的新盘开售，价钱上反映发展商对当区未来发展抱乐观态度，销情反映市场对北都楼盘有承接力，故对整体北都楼市有信心。

他建议《施政报告》提出善用北都土地发展方向，如建设贵金属仓储用地，又或成立本港“组装合成”建筑法的组件生产工厂；同时希望引进更多体育设施，如棒球场或可举办高端赛事的运动场等。

《星岛日报》地产组