测量师学会倡设法定楼宇维修局 提升大维修透明度 发展局 : 会研究学会报告

围标问题令人关注，测量师学会“楼宇维修工作组”今年4月至6月就楼宇大维修议题，收集市场资讯，咨询不同组织及立法会议员，发表《本港私人楼宇维修工程检讨报告及建议》，建议进行系统性改革，成立具法定权力的楼宇维修局，强化私人大厦强制验楼及维修制度，重塑市场环境及运作模式，并建立有效制衡机制。有关建议已于6月30日交予政府。

工作组认为，具法定权力的楼宇维修局，具备法定监管权、工程技术专业能力及跨部门统筹协调功能，并在指定情况下享有代业主管理工程的法定地位。

工作组建议，凡涉及法定命令的“必要性工程”，均受维修局监管，包括技术方案审批、工程进度与施工安全监察、数码工程日志制度，以及质量与合规性核实；若有重大违规或即时安全风险，维修局可介入或接管工程。

维修局发挥安全网功能不取代业主

工作组强调，楼宇维修局并非完全取代业主的角色，而是在业主能力不足或管理失效时，发挥监管与制度安全网功能。楼宇维修局应负责维修顾问及维修工程承建商名册的准入审批、持续监察及纪律处分，并建立透明的表现评核机制；监管招标程序，包括电子招标平台的管理；在“三无大厦”、法团失效、涉及重大安全风险、高金额或高复杂度工程，或业主授权情况下，维修局可执行代理与代办，代业主统筹及管理工程；设立独立而专业的投诉及争议调解机制，为业主、法团、物业管理公司及维修工程承建商提供中立、专业的争议解决渠道。

整合数据与跨部门紧密协作

工作组亦建议建立并管理全港楼宇维修数据平台，整合楼宇检验报告、维修记录及风险评估数据；与其他政府部门及法定机构协调，维修局将以统筹及补位为主要角色，与屋宇署、房屋局独立审查组、市建局、民政事务总署、物业管理监管局、廉政公署及竞争事务委员会等保持紧密协作，不取代其法定权力，配合各自法定职能，建立“专业监管结合行政支援”的协作模式，共同提升楼宇维修制度的整体效能。

测量师学会“楼宇维修工作组”主席何钜业（中）。

推动储备基金与标准合约立法

工作组亦建议，建立楼宇全生命周期维修数据库及数码化平台，支援风险评估及预防性维修；推动可持续资金机制，建议研究建立强制性维修储备基金机制，设立楼宇维修顾问公司与维修工程承建商注册制度；研究立法制订标准标书及合约条款，及支持《竞争条例》将围标行为刑事化等；调整执法策略，推动“检验先行、有序维修”，调整不同项目的维修时间，避免业主在同一时间内筹集大量资金。

短期推行电子投票与背景审查

短期而言，工作组认为，应以提升透明度、加强专业制衡及改善法团治理为目标，建议即时措施包括提升投标者背景透明度，加强背景审查，强化反围标机制；优化招标文件及合约条款技术细则；深化及完善强制验楼报告内容；改善法团治理及引入电子投票平台；加强“大规模维修/资金安排”资讯透明与可核查性；推行数码化工程日志及共享资讯，提升工程过程的透明度及可追溯性。

强调维修监管局补位角色 不与政府职能重叠

对于发展局局长宁汉豪曾对成立独立的楼宇维修监管局持保留态度，担心与屋宇署产生职能重叠，工作组主席何钜业强调，楼宇维修局不影响政府权力，是帮忙、补位工作，发出命令、限时完工是政府工作，现时执行上亦是由私人业主自行管理，而维修局的建议是最终方案，政府将优化招标妥，未来维修局亦可利用既有的成果，建基于优化后招标妥平台之上。

香港测量师学会新任会长温伟明。

预计管理费占工程成本2至4%

测量师学会会长温伟明亦指，政府在会面中有说明其制肘，维修局建议是长远的理想方案，立即执行并不容易，政府亦可能在现行框架中采纳部分报告的建议。

设立新局的成本方面，何钜业认为，具体需要视乎社会对维修局服务的需求，初时需成立种子基金支持运作，但相信时间不会很长，而代办服务亦会向业主收回成本，估计管理费占工程成本2%至4%是可探讨的范围，不会收取很高的费用。

发展局 : 伙市建局今年第四季推加强版“招标妥”

发展局回复查询时表示，去年大埔宏福苑火灾后，发展局全面审视进行大型楼宇维修工程的相关制度与规范，并拟订改善措施，包括联同市建局革新“招标妥”服务，就楼宇检验及维修工程的采购安排为业主提供更到位和实质的协助，除引入更严谨的工程顾问和注册顾问“预审名单”外，市建局会把关为业主就聘用顾问和承建商进行招标和评标工作，以期减低围标风险；并会在楼宇维修工程期间加强对业主的协助。发展局和市建局计划于今年第四季推出加强版“招标妥”服务。

此外，发展局和屋宇署正进一步检视《建筑物条例》的修订建议，将大型楼宇维修工程纳入更严格的监管及罚则；而屋宇署自去年年底亦已加强了大型楼宇维修工程的地盘巡查。发展局会争取在今年年底前向立法会提交相关修订条例草案。

发展局在审视上述制度和制订建议时，一直和业界紧密联系，并在过程中主动咨询业界及各相关专业团体，当中包括香港测量师学会。当局会就学会报告以至其他机构日后提出的建议进行综合研究和考虑，并在未来适当时候作出回应。

记者、摄影：曾伟龙