德勤称银行有压力加快接管物业变现 “预咗输钱都要做”料商业房地产难反弹

本港商厦、舖位等商业房地产市道仍然疲弱，持续为银行造成信贷压力，德勤亚太应急计划和破产业务主管合伙人何国梁表示，今年见到银行有压力加快接管物业变现，“预咗输钱都要做”；而市场需求仍然较分化，用家已成主流，投资者则继续审慎，商厦价格持续有压力。

商业房地产有买家需求

何国梁指出，目前银行预期商业房地产难以短期反弹，普遍正面对抵押品不足，持续造成信贷风险，回收物业的压力越来越大，“银行预咗输钱都要加快变现，极端成交跌七成都有，早啲揾买家接手比等待更好。”他续称，银行对不同债务的取态各异，近期较多接管内房背景的在港物业，而对于本港二、三线发展商，则相对仍给予对方时间自行出售资产。

何国梁提到，商业房地产仍有一定买家需求，只是现时以用家为主，例如大型企业在港扩展业务；同时见到投资者入市意欲上升，但由于银行收紧信贷，影响并购融资活动。德勤中国重组、企业转型与成本转型服务合伙人朱静汶补充，写字楼需求在不同地区分化，例如买家集中在中环及ESG配备完善的物业，以及邻近学校的二线酒店及商厦，寻求改建学生宿舍，但九龙区情况仍严峻。

德勤引述数据显示，本港甲级写字楼自2018年高峰下跌逾40%，空置率仍达17.6%，面积等同13幢国金中心二期。

另一边厢，内房债务重组问题困扰多年，于数年前境外重组转换新债的方案，部分再次接近到期。何国梁指出，内房企仍然面临周转困难，行业信心不足，整体市场亦缺乏新资金，相信企业要进行二次重组，并将倾向清除债务，改以全数“债转股”。同时今年将精力聚焦于境内重组工作，“而家始终要靠国内营运、资产，有造血能力，海外债权人先有机会回收。”

内房企仍面临周转困难

何国梁认为，未来内房商业模式需大幅改革，“以前靠高杠杆、高周转发展已经唔再适用”，其中一个可行方法是放弃在集团层面担保借贷，改为以个别项目进行独立融资。德勤中国债务资本市场咨询服务主管何骏宇解释，此举好处是让内房企业走轻资产模式，母公司解除担保责任后减少交叉违约风险，日后亦可以轻装上阵，对债权人回收价值亦有利。

不过何国梁相信，内房市场仍需数年时间摸索新模式，始终今轮债务危机规模庞大、牵连甚广，“就算成队复仇者联盟超级英雄都救唔返。”