收租条数应该点计｜曾智华

抛砖引玉，今次引到块肥大宝玉，正是香港著名理财专家“B哥”出口回应。回应乜？回应小弟上周本栏“收租两厘半是假象”囉，佢食住我的论点，更详细解说。各位，若你准备买楼收租，以为可以跑赢通胀，甚至有升有息，不妨先细味B哥的分析。

买楼先计清楚Net Return

首先，买楼必须先计清楚Net Return（投资活动收入扣除所有费用、税款及其他成本后，投资者能获得的真实利润），绝不能粗疏地只睇Gross Yield（投资者在未扣除一切营运成本前的收入，包括税款、管理费、维修费、贷款利息等）。

例如买楼收租，地产代理游说你时，一定只讲Gross Yield，指有两厘半甚至更高收入，也会畀一个Rosy Picture你，话好大机会有升有息。

管理费及物业税成本不少

作为一个有思考的成年人，应用基本智慧（Common Sense）分析，就应知你将会面对一个怎样的景况。例如，租出一层楼，收回的租金，表面上有2.5厘回报，但实际又如何？

（一）管理费支出——1年12个月管理费加起来，尤其设有会所的，多数已经食咗1个月以上的租金。

（二）租金收入税——如果物业有打厘印，租金收入要交税，按物业税15%，粗略计算，1年租金收入内，要预留成半以上交税。

单单上述（一）及（二），全年租金收入，可能要扣起两个半到3个月收入。至此，你的实际落袋，已肯定低于两厘。

另外，买物业亦有一次性成本：印花税、经纪佣金、律师楼做契。租出前，或多或少要作全屋装修及基本傢俬电器添置。意即，你买入一间楼，未开始收租，已要先付出一至两年的租金收入作成本，若你是用借贷方式买楼出租，情况就更加波动，必须更小心。之后，楼价升，当然开心，恭喜你！但如果横行，甚至下跌，咁就……

B哥总结，买楼收租，实质只有厘半左右，如此收益，市场大把冇头痛、冇风险的投资产品可以取代，安安全全三、四厘息的也不少啊！

资深传媒人 曾智华