投资者张明珠趁日圆低水买楼收租 100万买福冈4单位 回报逾6厘 博升值首选大阪 ｜百万仓
海外楼向来是香港投资者热门投资之一，当中日本楼入场银码较细，是不少人一尝做海外楼业主的起步点。Sakura Japan & Global行政总裁张明珠也不例外，这位有十多年日本物业经验的投资者直言，每百日圆兑港元低于5算，是投资日本楼的绝佳机会，若有100万港元作投资，她会全数投资日本楼，想稳定收租可买4个福冈小单位，净租金回报约6厘，想有更大资产升值潜力则可加入大阪楼。
日本政府早前出手干预汇市，日圆仍持续弱势，兑港元仍处于5算以下，张明珠呼吁投资者把握机会入市，“我最早期买福冈物业时汇率是8算多，现在跌到5算左右，即使日本楼价有所上升，但以港元计算现在买反而比十年前更便宜。”
福冈东京租赁稳定 安心收租
对于追求稳阵收租的投资者，她建议选4个约20多万港元的福冈小单位，刚好可用尽100万港元，福冈楼胜在租客流动性不大，净租金回报更有6厘。
同样稳定的还有东京楼，张明珠形容：“你想赶租客走都赶不了，基本上单位挂盘后两三天就有人申请入租。”而且租客流动性极低，有些租客可以租住数十年，业主完全不用担心空置问题，“如果你要用按揭供楼，每个月要还款，最怕就是租客退租，东京就最适合这类投资者。”她举例东京住宅区如练马区的住宅单位，40万至50万港元可入手，净租金回报约4.2至4.5厘。
博升值潜力 大阪物色跌过龙笋盘
若想同时具升值潜力，则要到大阪寻宝。当地很多市中心单位空置，楼价由高位回落，例如心斋桥、难波等旅游旺点的单位，过去曾因可做民宿而被炒高，“当时同一栋楼，如果申请了民宿牌照，可以卖3000万日圆。”但民宿法收紧后，这些单位即时失去民宿功能，业主急于放售，楼价由高位跌了一半，“现在买这些单位用来收租，其实是执平货。”
她说大阪JR环状线内地区，例如心斋桥、难波、日本桥等地区，30万至50万港元可买到studio单位，租金回报5至6厘。故“百万仓”亦选择买两个福冈楼及一个大阪楼；或一个东京、一个大阪，这两个方案也兼具稳定收租及升值潜力。
投资日本楼四大心得
张明珠指日本楼价整体每年稳定上升2%至4%，同时日本有租金管制，租金也相对稳定。不过，如果懂得拣地段、找笋盘，短期内升值10%至20%并非不可能。
谈到投资日本楼心得，第一是勤力睇盘做功课，“我每天收到500至600个盘，未计自己上网看的。”张明珠强调做功课的重要性，要不断看租金、楼龄、房价，留意有没有特别之处，例如是否凶宅、事故物件等。“看得多，就会把价钱记在脑海里，一见到低于市价的盘，就要立即出手。”她建议投资者先锁定心仪地区，然后集中研究该区的价格、回报率，建立自己的数据库。“当你做足功课，见到笋盘就能很快决定，因为现在连日本本地人都在抢楼，竞争很激烈。”
第二个心得是别因租金回报低便却步，“这类连租约但租金偏低的单位，其实最有价值。”她解释，如果买入时租金偏低，相应地楼价也便宜，等到租客退租，投资者便可加租至市场水平，楼价也即时提升。
宜分散投资 不要单买一个单位
第三个心得是分散投资，例如有100万港元不要只买一个单位，应买两至三个单位，“万一其中一个租客退租，还有其余单位有租金收入。”不过她也提醒，单位太多会增加管理成本，因此要平衡单位数目和质素。
最后，她建议投资日本楼以中长线为目标，持有5至10年，配合现在日圆处于低位时入手，若将来汇率回升加上楼价升值，回报可以很可观。
记者：叶卓伟
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