睇楼近一年不敢入市 用家眼白白见楼价升两成 林本利：“卖家市”笋盘难寻 料楼价续升10%

香港楼市持续回暖，中原城市领先指数（CCL）日前升穿156点，新盘市场表现尤其炽热，多个新盘均获不少内地买家及本地投资者大手购入。活道教育中心创办人林本利在课堂上，分享一个旧生错过2024及2025年入市机会的个案，即使现时楼价仍处于合理水平，但楼市已变成“卖家市场”，寻找“笋盘”非常困难，有业主更临场反价，他慨叹旧生没有趁楼市淡静进场，现时入市恐怕要多付百多万元。

楼市淡静为买楼良机

林本利表示，近日有一位旧生私讯联络他，焦急地询问“现在应否买楼？”这位旧生表示自己由去年暑假起一直睇楼，眼见楼价持续上升两成，非常挣扎现在应否入市。林本利看对话纪录，发现对方上一次联络已是2023年的事，估计旧生两年没上堂，错过了他过去两年的入市建议，2024及2025年他均提醒学生，应趁楼市淡静、市场憧憬减息时趁低吸纳或上车。

林本利透露自己也在2024及2025年，CCL分别约140及135点时购入住宅物业收租，“两层都在2月收楼后第二天便租出”，“只可惜（当时）不少人睇淡，包括测量界高层，风水师傅和新加坡学者等，有人说楼市要跌七成，甚至八成，吓怕市民，不敢入市。”

林本利估计到2028年，楼价仍可至少上升10%。

现楼价合理 不贵不平

楼价自去年3月的谷底回升，CCL已累升约15%，林本利直言，现时楼市已转向“卖家市场”，不少业主见市况炽热便反价，“有买家给到业主叫价，有些业主突然不卖封盘，有些反价二三十万，个别惊输蚀的买家选择就范。”现在入市虽然仍较2018至2021年高位（CCL分别为188至191点）低近20%，但在卖家市场下，要寻找“笋盘”已是非常困难。再看供楼负担比率，现时已回升至大约49%，处于2009年后的历史平均水平，“ 现时楼价不贵也不平，仍属合理水平。”

展望后市，他说仍维持2024年12月的看法，虽然美伊战争可能令联储局延后减息，甚至存在加息的可能，但楼市仍可稳步上升。若工资每年维持上升3%至4%，且供楼息率能回落至2.5厘至2.75厘水平，到2028年，估计楼价仍可至少上升10%，CCL或升至170点或以上。

定息按变相先减息两次

去年12月美国联储局减息，本地银行未有跟随，P维持在5厘，但有银行推出2.73厘的“定息按揭”，林本利指出，现时H按封顶息为“P减1.75厘”，即实际按息3.25厘，2.73厘的定息按揭相当于预先减息两次，而且此供楼息率低于目前约3厘的租金回报率，相信可为楼市，特别是细单位带来上升动力。