瑞银料港楼价全年升一成 受惠专才刚性需求 2027料迎英国回流潮

瑞银发表最新市场展望，维持美国今年第四季减息一次基准预期；若联储局减息25点子，本港按揭利率一般跟随下调一半，由现时约3.25%回落至3.125%水平。目前本港住宅租金回报率维持3.4%至3.5%，按揭利率回落将提升买楼收租吸引力，直接带动楼市置业及投资需求。

零售物业租金料升5%

瑞银亚太区房地产行业研究主管林镇鸿表示，最为看好住宅板块，其次为写字楼，零售看法相对审慎；对全年楼价预测升5%至10%，写字楼租金整体持平、中环核心地段温和向上，零售物业租金则料升约5%。

瑞银亚太区房地产行业研究主管林镇鸿表示，最为看好住宅板块，其次为写字楼。

他表示，住宅市场受多项结构性利好加持，刚性需求坚挺。一方面，本港教育优势持续吸纳内地专才来港，内地高考985大学入学率仅约2%，港籍考生入读本港三大名校比率高达21%，升学门槛远低内地。另一方面，过去5年约30万港人移民海外，首批赴英移民2027年可获英国公民资格，惟英国就业环境逊色本港，料迎人口回流潮，进一步提振住屋需求。

未来私楼落成量持续收缩

供应方面，他指过去5年楼价下滑拖累土地及新盘销售，未来两、三年私人住宅落成量持续收缩。现时本港每年新楼销售约2万套，远高于每年8,000至9,000伙新开工规模，供需格局紧张为楼价、租金带来坚实承托。若美国今年落实减息，单次减息已有望带动楼价升约10%，市场减息与否的不确定性，亦令楼价维持5%至10%预测区间。

写字楼市场分化 基金支撑租务

写字楼板块内部分化显著，林镇鸿表示，金融业扩张带动租务需求，证监会持牌人数最新升4.55%，对写字楼质素要求高、租金敏感度低的对冲及量化基金料为增聘主力，支撑中环租金今年升2至3%；惟受整体供应及其他行业拖累，全港写字楼租金整体持平。

零售地产则受国际油价走高、经营成本上升影响，加上本港电商渗透率偏低、国产品牌崛起分流消费，前景相对审慎。

恒指维持30000点目标不变

瑞银香港研究部总监陈志立补充，现时港股估值已修复至历史平均水平，板块看好地产、金融及出口导向企业，并配置原材料及石油股对冲地缘风险；恒指维持年底30000点目标不变，较现水平潜在升幅约一成至一成二。
 
至于环球格局，瑞银全球研究部亚太区研究部总监连沛堃提醒，市场须警惕高油价带来的通胀连锁传导风险，投资宜聚焦AI科技、半导体及能源转型赛道，避开高油价及高息敏感板块。