未来十年逾23万公屋届50年楼龄 团结基金倡及早重建减轻财政负担

团结香港基金今（23日）发表《香港房屋趋势导航 2026》报告，指香港私人住宅市场呈现“价量齐升”的复苏势头，售价400万港元以下单位成交量按年增长近三成。公屋方面，未来10年逾23万单位将届50年楼龄，基金会建议及早推动重建，并提出设立调迁储备等三项应对建议。

上车盘楼价升4.1%  撤辣效应释放刚性需求

团结香港基金副总裁兼公共政策研究院执行总监叶文祺指，2025年私人住宅市场中，40平方米以下的“上车盘”楼价上升4.1%，售价400万港元以下的单位成交量按年增长29.4%，反映印花税门槛调低及全面“撤辣”有效释放刚性需求。此外，随着落成量放缓及交投上升，净吸纳量自2021年以来首次重返正数，即去年住宅市场成交量高于落成量。

数据显示，私人住宅落成量近年反复波动，2025年再次处于相对较低水平，录得18,448个单位。预计2026至2030年，私楼年均落成量为17,100个，当中2026年回落至约16,700个，2027年进一步减至约15,400个，其后随着动工量及“熟地”供应趋稳，2028至2030年落成量将回升。

需求方面，香港人口在过去数年呈现强劲的“V型”反弹。虽然出生数字等本地自然增长因素有所放缓，但内地买家在港住宅市场越趋活跃。同时，大量外地人才及学生流入，为市场注入新动力，带动租金创下历史新高，促使市场需求逐步“转租为买”。叶文祺补充指，楼市整体呈现稳中向好状态，称楼价急升未必是社会乐见，建议政府密切监察“供应库存月数”指标，以掌握楼市供求平衡，并在土地供应方面适时调节。

团结香港基金今（23日）发表《香港房屋趋势导航 2026》报告。

团结香港基金副总裁兼公共政策研究院执行总监叶文祺指(左二)，2025年私人住宅市场中，40平方米以下的“上车盘”楼价上升4.1%。

团结香港基金助理研究总监、土地及房屋研究主管梁跃昊(右二)表示，未来公营房屋供应将进入“收成期”。

团结基金预计，未来10年逾23万公屋单位将届50年楼龄。图为华富邨

目前规划及进行中的公屋重建项目单位约41000个。图为马头围邨

公屋重建项目单位有约41000个 远超去十年累积量

团结香港基金助理研究总监、土地及房屋研究主管梁跃昊表示，未来公营房屋供应将进入“收成期”，为高龄屋邨重建带来契机。随着未来五年及十年的传统公营房屋年均落成量显著改善，预计分别达35,000及45,000个单位，超越《长远房屋策略》每年29,400个单位的目标，当中北部都会区将占近半来源。

报告指出，目前规划及进行中的公屋重建项目单位约41,000个，远超过去十年累计约17,000个的落成量。然而，未来十年将有超过23万个公屋单位陆续踏入50年楼龄，维修开支持续上升。梁跃昊强调，及早推动重建可锁定较低成本，减轻长远财政负担。

为此，基金会提出三项建议。第一，将每年10%至15%的公营房屋落成量拨作专属的调迁储备，用以安置受重建影响的公屋居民。此外，基金会建议在《长策》框架内设立“重建配额”，每年披露预留单位数目及五年项目清单，令供应更清晰。第三，在合适项目中提高重建后资助出售房屋的比例，例如将公屋或绿置居与其他资助出售房屋的比例订为60:40，透过跨单位补贴，可大幅降低78%净支出。

记者、摄影：郭文卓