星岛申诉王｜港女1.6万租“靓装”单位中伏　经常停电天花漏水 死约期点自救？

租楼不慎随时变成噩梦！有租客以月租1.6万元租住油麻地一个251呎“靓装”单位，岂料入住后接连遇上停电、水质发黄和热水炉损坏等情况，其后楼上装修又钻穿天花，令其单位结构出现安全问题，幸好能在死约期内解约，形容首次租屋经历“大伏”。该租客接受《星岛申诉王》访问时表示，地产中介曾多次协助解决问题，自己发帖是想提醒其它人选择租盘时要小心检查。

Kate去年6月以月租1.6万港元，租下一个位于油麻地、面积251呎的“靓装”单位。她忆述，看房时觉得内部装修不错，加上当时市场上租盘不多，因此很快便决定承租。然而，噩梦在她搬入后正式开始。单位不仅每星期会停电一到两次，食水水质也出现问题，即使安装了滤水器，过滤后的水在一两天内仍会变黄、变黑。Kate曾多次向业主反映，并请来师傅检查，但问题始终无法解决。

Kate租住该单位时天花板一直滴水。（受访者提供）

Kate租住期间，曾经多次向业主反映单位停电问题。（受访者提供）

Kate怀疑楼上装修钻穿墙柜上的天花板，导致其柜内物品震至四周散落，香水瓶也跌碎。（受访者提供）

热水炉出现滴水。（受访者提供）

维修热水炉的师傅，维修期间令厕所洒满发黄的“生锈水”。（受访者提供）

热水炉损坏时，业主提出让Kate“煲水冲凉”。（受访者提供）

单位停电天花漏水 现结构及安全问题

更严重的是，楼上单位进行装修工程时，怀疑意外钻穿了单位的天花板，令到天花出现漏水；甚至疑似钻穿墙柜后的墙身，令柜内物品被震至全数坠地，香水瓶等物品全部跌烂，幸而该次只是财物损失，家人和宠物未有受伤。惟事发后，业主仍向她坚称：“单位很安全。”

直至今年3月份单位再发生热水炉损坏，她向业主投诉不能供应热水并出现滴水，担心漏电会带来自身安全，要求提供维修期间租住酒店的房租费用。业主找来维修技工上门维修，始终未能解决问题，业主坚持不会支付酒店房租，并要求Kate“煲水冲凉”。

经历了以上种种因素，Kate无奈下以单位结构和安全出现问题报警备案。她续指，因为业主在这些问题下已违约，虽然租约仍在死约期，她最后成功在3月27日退租。不过，她发现涉事单位迅速上架放租，呼吁有意租楼的市民，看楼时小心检查租盘的安全隐患。

律师：租客未能“安宁地享用” 不属违约退租

租楼的时候，经常会有“生约”及“死约”。其中“死约”是指租客及业主双方在租期内均受到租约的约束，两者均需履行合约条文，不可解除租约。若以“一年死约”为例，即双方不可在完成第12个月租约前解约，若任何一方提前解约，便属违约，需要作出赔偿。

租楼中伏，如何能在死约期内自救？大律师胡栢昌接受《星岛申诉王》查询时表示，如Kata所述租盘出现的情况属实，根据法律理据，是业主的行为可能构成“毁约性违约”（repudiatory breach），租客便有基础在“死约”期间合法地提早解约。

他续称，因为是次事件中，业主提供的单位出现持续的停电、热水炉漏水等问题，未能为租客提供一个安宁、安全居住的地方，加上业主拒绝改善情况，可能构成违反租约中，保障租客可以“安宁地享用”（quiet enjoyment）物业的隐含条款。在这情况下，租客便有权当作业主毁约，而不是租客“违约退租”，从而终止租约。