洪水桥产业园拟不限地积比限高110米 议员专家指方便片区不同用途配搭

政府致力发展北部都会区，短期内会为洪水桥产业园申请改划，早前已咨询相关乡委会等持份者。根据方案，政府将申请改划洪水桥24.8公顷土地用途，以发展产业园，园区内不设地积比限制，但维持主水平基准以上110米的高度限制，并由产业园公司决定个别用地发展参数。立法会议员林筱鲁表示，不限地积比，可给予私人市场弹性，亦方便产业园公司就区内不同用途作配搭。北部都会区咨询委员会委员刘国勋表示，拟议高限下，料可建约30层，并相信政府可经由产业园公司把关，避免滥用。

改划约24.8公顷为“产业园”专属地带

发展局去年成立洪水桥产业园有限公司，发展约23公顷的产业用地，预计今年中运作，政府计划月内向城规会提交申请，将洪水桥/厦村新发展区西北方约24.8公顷属“其他指定用途”注明“港口后勤、贮物及工场用途”的土地，改划为“其他指定用途”注明“产业园”的专属地带。

政府早前已就改划建议咨询两个相关的乡委会，并将咨询元朗区议会等持份者。根据建议，洪水桥产业园将不会设有地积比限制，仅保留现时主水平基准以上110米的建筑物高度限制，政府希望借此提高产业园的设计弹性。而“产业园”用地的准许用途亦会扩阔，可作研究开发、制造及物流管理等的产业，亦可兴建相关配套，包括检测认证、会议或展览设施、人才公寓、培训场地及餐饮设施等。

而参照改划前的规划，产业园可提供约160万平方米的总楼面面积。至于产业园详细设计及个别用地的发展用途和参数，则会参照产业园公司的发展计划书厘定，而未来的项目倡议人亦可针对个别项目与政府部门商讨发展密度。

政府短期内会为洪水桥产业园申请改划，园区内不设地积比限制，但维持主水平基准以上110米的高度限制。

政府规划洪水桥产业园区。

洪水桥／厦村新发展区。

林筱鲁认为，不限地积比方便产业园公司就区内不同用途作配搭。

刘国勋表示，不设地积比限制，可配合产业园多阶段的动态规划。

林筱鲁：吸引市场力量需保持弹性

本身是资深城市规划师的林筱鲁表示，过去政府对大型片区的地积比限制有两种取态，机场和迪士尼发展均无限制地积比，而数码港和工业邨则有限制，后者有特定用途，而前者较具弹性，今次产业园区要吸引市场力量，需要保持弹性，容许试错，亦方便产业园公司就区内不同用途作配搭，又举例指西九文化区受到地积比等城规规限，虽是政府主导发展，却多次因改变用途要上城规会，产业园应避免重蹈覆辙。

他续指，只要覆蓋面积和高度限制，基于楼层高度不会相差太远，亦会自然形成粗略的地积比。对于园区内建筑会否因而变得庞大笨重，林筱鲁认为，建筑仍要通过建筑物条例等法律要求，而园区内的建筑物应以实用为主，不应以文创区的建筑比较。

刘国勋：不可能建成参天大楼

刘国勋表示，不设地积比限制，可配合产业园多阶段的动态规划，“有不同瓣数，有研发、制造、生活等的不同需要，而不同阶段对GFA（地积比）要求不同”，让产业园公司自由调配地积比，更显灵活，并相信在产业园发展初期，部分只会兴建地积比较低的建筑。

对于园区会否变成超高密度，刘指，政府可以透过产业园公司把关，防止滥用，加上园区设有高度限制，若以3米一层推算，估计只可兴建约30层，不可能建成参天大楼，而园区内必须有道路及其他基建设施，若环境过度挤逼，亦难吸引租户迁入。

记者︰曾伟龙