惠譽指本港樓市溫和復甦 升幅仍有限 寫字樓續成主要風險

國際評級機構惠譽評級指出，香港住宅物業市場有望維持溫和復甦勢頭，但鑑於宏觀經濟不確定性猶存，回升幅度有限。

惠譽指，得益於低利率環境、股市走強帶來的財富效應，以及租金收益率的提升，本港住宅物業價格和成交量上漲，助穩定市場情緒。包括人才計劃在內的新移民政策亦提振了需求，2025年一手物業銷售量達到10多年來最高水平。然而該機構指，發展商的持續促銷手法與審慎的市場前景展望，預計住宅市場反彈不會對財政收入產生顯著或持久的提振作用。

發展商新住宅用地胃納較揀擇

惠譽又預計，商業房地產仍將承壓，寫字樓租金將遠低於疫情前水平。受惠強勁的資本市場表現，近期香港傳統核心商業區的寫字樓租賃活動有所增加，但較高的空置率及長期需求面臨的結構性逆風持續存在，或將限制短期商業用地的收購意欲。鑑於宏觀前景審慎，發展商對新住宅用地的胃納可能較為擇選性，將拖累政府的土地收入。惠譽指，商業房地產敞口仍是銀行的主要風險，尤其是實力較弱又有大量貸款在身的的中小型發展商。

住宅按揭貸款資產質素穩健

惠譽表示，香港銀行業料將保持審慎態度，即使住宅按揭活動有所回升，仍將着眼資產質量和授信標準，多於追求貸款增長。儘管銀行業的資金、流動性和資本狀況保持穩健，惟惠譽預期銀行業不會為房地產市場活動提供重大的提振作用。住宅按揭貸款資產質素穩健，但較弱的商業房地產市場或將持續承壓。

股票印花稅抵消賣地收入減少

惠譽預計，香港財政靈活性將繼續受到房地產相關收入下降限制，但短期股票交易印花稅可抵消相關影響。截至2025年3月的財年，物業印花稅和土地收入佔政府總收入的比重約為5%，較5年前下降近30%，且佔GDP比重從5年前的6%以上，降至不足1%。其原因之一是，政府為應對高企的寫字樓空置率和疲軟的市場需求，決定在本財年暫停新商業用地拍賣。近期住宅市場情緒的復甦僅提供了有限支撐，房地產相關收入或仍將遠低於歷史水平。

惠譽：不損害競爭力開拓收入 持續面臨挑戰

此外，惠譽預期，包括北部都會區相關項目在內的資本支出增長，將使政府開支和融資需求保持高位。2025年底，財政儲備穩定在約6,400億元，佔GDP比重接近20%，但仍遠低於逾40%的峰值水平。由於政府需應對中期內不斷攀升的支出需求，惠譽預計在不損害香港競爭力的前提下拓寬收入基礎將持續面臨挑戰。