惠誉指本港楼市温和复苏 升幅仍有限 写字楼续成主要风险

国际评级机构惠誉评级指出，香港住宅物业市场有望维持温和复苏势头，但鉴于宏观经济不确定性犹存，回升幅度有限。

惠誉指，得益于低利率环境、股市走强带来的财富效应，以及租金收益率的提升，本港住宅物业价格和成交量上涨，助稳定市场情绪。包括人才计划在内的新移民政策亦提振了需求，2025年一手物业销售量达到10多年来最高水平。然而该机构指，发展商的持续促销手法与审慎的市场前景展望，预计住宅市场反弹不会对财政收入产生显著或持久的提振作用。

发展商新住宅用地胃纳较拣择

惠誉又预计，商业房地产仍将承压，写字楼租金将远低于疫情前水平。受惠强劲的资本市场表现，近期香港传统核心商业区的写字楼租赁活动有所增加，但较高的空置率及长期需求面临的结构性逆风持续存在，或将限制短期商业用地的收购意欲。鉴于宏观前景审慎，发展商对新住宅用地的胃纳可能较为择选性，将拖累政府的土地收入。惠誉指，商业房地产敞口仍是银行的主要风险，尤其是实力较弱又有大量贷款在身的的中小型发展商。

住宅按揭贷款资产质素稳健

惠誉表示，香港银行业料将保持审慎态度，即使住宅按揭活动有所回升，仍将着眼资产质量和授信标准，多于追求贷款增长。尽管银行业的资金、流动性和资本状况保持稳健，惟惠誉预期银行业不会为房地产市场活动提供重大的提振作用。住宅按揭贷款资产质素稳健，但较弱的商业房地产市场或将持续承压。

股票印花税抵消卖地收入减少

惠誉预计，香港财政灵活性将继续受到房地产相关收入下降限制，但短期股票交易印花税可抵消相关影响。截至2025年3月的财年，物业印花税和土地收入占政府总收入的比重约为5%，较5年前下降近30%，且占GDP比重从5年前的6%以上，降至不足1%。其原因之一是，政府为应对高企的写字楼空置率和疲软的市场需求，决定在本财年暂停新商业用地拍卖。近期住宅市场情绪的复苏仅提供了有限支撑，房地产相关收入或仍将远低于历史水平。

惠誉：不损害竞争力开拓收入 持续面临挑战

此外，惠誉预期，包括北部都会区相关项目在内的资本支出增长，将使政府开支和融资需求保持高位。2025年底，财政储备稳定在约6,400亿元，占GDP比重接近20%，但仍远低于逾40%的峰值水平。由于政府需应对中期内不断攀升的支出需求，惠誉预计在不损害香港竞争力的前提下拓宽收入基础将持续面临挑战。