特朗普倡两房大举买MBS 变相推“QE”压低利率 惟分析忧影响短暂

美国总统特朗普日前在社交媒体Truth Social上宣布，指示联邦住房金融局（FHFA）要求房利美（Fannie Mae）与房地美（Freddie Mac）动用约2,000亿美元现金，直接买入抵押贷款支持证券（MBS），以压低房贷利率，并减轻美国家庭的购屋与还款负担，被市场视为绕过联储局，推行“总统版QE”。虽然此举于短期内可能拉低房贷利率，但有分析质疑能否真正有效及长期地改善楼市可负担性。

一般经济动荡时才采取QE

据外媒《Business Insider》引述Pantheon Macroeconomics美国高级经济学家Oliver Allen表示，有关计划可能对市场产生类似QE的效果。但要留意的是，联储局通常是在经济动荡时才采取QE，而特朗普则是在经济稳健下，大量投入房贷债券，因此此举是否有其必要性，更加引发外界讨论。

房贷利率料降至6厘以下

根据《Mortgage News Daily》数据显示，美国30年期固定房贷利率已从6.21厘降至5.99厘，创近3年新低。对于新的MBS购买计划如何影响房贷利率，小型房市研究公司Zelman & Associates预测，房贷利率或降至6厘以下，低于今年初6.2厘的预测值。Realtor.com高级经济学家Joel Berner亦估计，此举可能让利率下降多达50个基点。

2,000亿美元影响仍不明朗

不过，Berner和Allen同时警告，这可能只是一次性降幅，长期未必能改善住房可负担性。事实上，德银分析师上周五在报告中指出，在规模达9万亿美元的MBS市场中，2,000亿美元能产生多大影响仍不明朗。Berner亦指，缺乏联储局同等规模与市场信誉的背书，政策对房贷利率影响恐怕难以持久。

长远影响在于房屋供给

另一方面，当地楼市真正的问题在于房屋供给。Berner表示，可供出售住宅的短缺是制约住房可负担性的主要因素。根据估计，美国目前缺少约500万间住宅，约占现有供应3.7%。如果房贷利率下降、但房屋供应没有增加，反而可能因房市竞争加剧而推高房价，令住房可负担性进一步恶化。