楼宇渗水︱渗漏纠纷义务网上调解具实效 物监局鼓励物管适时介入

香港楼宇渗水纠纷屡见不鲜，若未能妥善处理，恐损害邻里和睦。由义务工作发展局及一邦国际网上仲调中心合作推出的免费“渗漏纠纷义务网上调解服务”，在过去一年共接获逾165宗查询，处理40宗个案，部分个案透过具法律效力的和解协议或备忘录解决。

排解责任归属费用分摊问题

一邦国际网上仲调中心主席苏绍聪接受《星岛》访问时指，很多渗水纠纷源于双方缺乏沟通，调解能让当事人换位思考，避免陷入对立局面，从而更快达成共识；他透露该服务已于本月2日起续办一年，继续为市民提供免费且专业的调解支援，纾解社区纠纷，促进邻里和谐。苏绍聪指，楼宇渗水问题是民生痛点，由于涉及责任归属、费用分摊与维修安排等复杂议题，易引发邻里纠纷。他提到，相比起诉讼，调解双方毋须经历长时间的排期，亦不用支付高昂的诉讼费用。

在调解中，当事人对结果有更多的主动权，可共同决定解决方案，而不是只能交由法官判决，“调解强调的是公平同理解，我认为处理民生问题中使用调解，其实是贯彻我哋中华文化‘以和为贵’理念，既解决当前争议，也为未来合作留下空间”。

促使业主正视保养责任

苏绍聪称，支持联办处优化渗水检测程序及推动协商和调解，以解决住户之间的渗水问题。这不但能加快处理渗水问题，更能促使业主正视物业保养责任，以调解尽快处理因渗水造成的邻里矛盾。

苏又谓，“渗漏纠纷义务网上调解服务”取得实质成效，服务由专业义务调解员主持。他表示，为提升调解效率与成效，调解员会在正式调解前主动与双方当事人进行单独会议，了解争议背景、厘清分歧重点，并建立初步信任，为达成和解奠定基础。

在私人物业，楼宇渗水是常见的环境卫生问题。物业管理业监管局（物监局）主席黄江天表示，物监局全力支持落实行政长官《施政报告》提出的各项改善大厦管理及提升楼宇安全的措施。就联办处优化楼宇渗水检测程序，监管局表示支持欢迎，认为新措施透过采用红外线测试可加快甄别渗水源头，而联办处亦可向上层单位发出“建议维修通知”，促使以更和谐更快捷的方式解决私人物业内的渗水问题。

“朝见口晚见面”具天然优势

黄江天接受《星岛》访问时称，大厦公用部分如有渗水或喉管渗漏的情况，在合理及切实可行的范围内，持牌物管公司须提醒业主立案法团安排由持牌水喉匠查明原因，并尽快纠正。假如个别私人单位出现楼宇渗水问题，有关业主／住户应先自行安排找出问题原因，然后适当协调其他相关人士进行维修工程。

黄认为，物管公司及物管人员熟悉屋苑的设施结构及渠管分布，亦与住户“朝见口晚见面”，具备天然优势，出现渗水问题时可作出有效沟通，并与执法部门互相配合协作，情理兼备解决问题。假如物管人员能够适时介入并妥善处理，问题往往能在初期已经圆满解决，帮助纾解民困，减少纠纷争议。

为提升处理楼宇渗水问题的效率及鼓励住户以和谐方式处理渗水问题，监管局与食环署共同协作，多方面加强支援物管业界。黄江天表示，物监局已根据食环署提供资料，发出《处理物业渗水情况》良好作业指南，阐述相关责任及法例法规，及物管公司协助处理物业渗水情况的程序等，并制作图文并茂的资料单张，以流程图形式展示处理物业渗水问题的逐步方法，供持牌人员参考。同时，物监局积极推动物管人员参与由环境及生态局、食环署及律政司推出的“社区调解先导计划”，培训课程结合实务知识讲座及角色扮演，内容涵盖调解基础知识，以及运用调解技巧促进解决纠纷，帮助物管人员更有效以调解方式处理楼宇渗水个案。

黄江天强调，物监局未来将继续与屋宇署、食环署等部门紧密合作，提升物管业界对优化渗水检测新措施的认识，并鼓励物管业界积极介入处理楼宇渗水问题，展现业界促进社区卫生和谐所扮演的重要角色。