楼市变天 市建局要先重建补偿机制 修正被扭曲市场｜梁伟聪

市建局与政府正检讨“同区七年楼龄”补偿机制，引起社会热议。当中不乏尖锐评论，甚至有人以“发穷恶”、“锄价”等字眼形容。不同意见有助监察公营机构，但若只聚焦于情绪化字眼，忽略了制度运作的本质与旧区居民的实际处境，恐怕难以推动城市更新向前。

旧楼价值下滑 居民焦虑上升

楼市在过去几年进入调整期，旧楼业主的焦虑感明显增加。加上明年3月起实施的“简朴房”规管制度，令部分投资者撤离㓥房市场，收租吸引力大减。对自住买家而言，如今有更多新楼可选；结果是，旧楼价值继续下滑，维修问题却与日俱增，残破旧楼自然愈来愈贬值。

笔者早年一位朋友B成功上楼买入新居屋，我与几位朋友帮他从土瓜湾的旧唐楼搬屋。当时亲眼见到旧楼环境：电线外露、渗水严重、楼梯锈蚀、公共设施残破。那刻我才真正体会到，对这些住户而言，早日重建比多几十万补偿更重要。他们要的不只是钱，而是安全。

正因如此，不少居民多年来争取加快重建步伐。立法会议员洪雯早前在Facebook便引述“十三街”居民指，他们愿意接受同区十年甚至十五年楼龄的补偿，以换取早日重建，离开愈来愈恶劣的居住环境。这句说话，其实比任何统计数字都更能反映旧区居民的心声。

理解忧虑 也要看制度全貌

社会上有声音担心，一旦修改补偿机制，会削弱小业主的私有产权保障。这种担忧可以理解，但要放回制度全貌去看。市建局的收购价由七间独立测量师行评估，业主如有异议，可委聘自己的测量师上诉。强制收地程序亦须经行政会议审批，并非“说收就收”。制度虽未必完美，但监察机制与制衡原则早已内置其中。

事实上，现行的估价机制早已尽量做到公开与公正。市建局会委聘七间独立测量师行进行估值，评估收购价时以市价为基础，再加上“同区七年楼龄差价”，以及一系列津贴等多项补偿。换言之，无论最终估值略高或略低，小业主实际收到的补偿金额都一定高于现时市价。 因此，所谓“锄价”一说并不准确，讨论焦点更应放在如何加快程序、改善沟通，而非误解估价本身的原意。

事实上，近期法庭的案例亦显示，制度本身并非倾斜于发展商。最近两个月内，便有两宗强拍申请遭法庭驳回，分别为鸭脷洲新明大楼及跑马地愉华大厦。法院的理据是申请人有否以合理价钱收购余下业权，以及旧楼仍否有使用价值毋须重建，以保障小业主利益。这些例子足证本港法治框架仍有相当力度，保障各方权益。

至于部分人质疑“假设单位”评估方式有操控空间，其实这套方法的本意，是为了确保估值标准在不同地段之间具备可比性。假设条件愈清晰，结果才愈一致。如果将“假设”等同“操控”，那全港的独立估值恐怕都难以成立。

由补偿走向更新

现行的“同区七年楼龄”制度实施已逾二十年，确实有检讨空间。蔡宏兴早前提到，未来将考虑引入更多“楼换楼”及安置选项，令受影响居民可按需要作出选择。这种方向，若能配合财政纪律与透明度，或可成为新的平衡点。

香港现时有超过一半楼宇楼龄逾三十年，若每次讨论都陷入“补偿高低”的争拗，重建步伐只会愈拖愈慢。重建的关键从来不只是金钱，而是能否在保障私有产权的同时，加快城市更新的速度。

重建需要共识 不是对立

市区更新牵涉庞大利益，也牵涉民生。对小业主来说，公平补偿是底线；对住户而言，安全与环境才是首要。政府与市建局若能在政策透明、安置选项及财务可持续性三方面取得平衡，社会或许能从对立走向共识。

毕竟，重建不是“锄价”与否的问题，而是香港如何为下一代重塑更安全、更宜居的城市。

梁伟聪
企业传讯及财经公关顾问

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