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物业管理公司主宰社区兴亡？从一场漏水灾难看见决策的重要性

在多伦多，能够觅得一个安稳、干净、有秩序的居住社区，是不少家庭于置业时的核心考量。而在公寓或镇屋社区中，这份理想往往并不单靠个别业主努力就能维持，而是仰赖整个社区背后一个往往被忽略的重要角色——物业管理公司（Property Management）。

大部分业主对物业管理公司的第一印象，不外乎是“每月准时收取管理费”、“接收快递”、“安排维修”等，但往往要待真正遇上突发事情、甚至出现重大事故时，我们才会恍然大悟：物业管理公司其实从来不只是后勤，而是能够对社区带来决定性影响的核心角色。

如果你正安居于共管式社区（Condominium），甚至已贵为业主委员会成员，以下这件发生于离你不远的大多区真实发生的事例，可能会令你开始反思或重新审视：究竟我们现正聘用的物业管理公司，是在保障我们，还是正在埋下定时炸弹？

“翻新屋顶”后惨变“水舞间”？背后真相令人咋舌！

事件发生在多伦多北部一个约百余户的镇屋社区（Condo Townhouse）。数年前，业主委员会决定进行屋顶翻新。由于当时资金有限，部分董事成员倾向选择报价最低的承办商，并迅速通过工程。

这起初一切看似正常：屋顶翻新工程晋工，外观（看似）整齐，业主们及居民也以为总算完成了一件大事。

讵料，自屋顶翻新三年后，每到冬天，就陆续有住户发现及报告天花渗水、墙身发霉，更严重者甚至出现天花倒塌与冰雪倒灌。最初，大家只以为是个别单位出现问题，直至第二年苦主陆续增加，情况更加“普遍”之后，大家才惊觉：原来“翻新”过的屋顶，所种下的问题比想像中严重！

揭开工程背后的管理漏洞

为了解问题根源，业主委员会安排独立顾问进行全面检查。调查结果令人震惊：

• 旧有瓦片还未拆除，就直接铺上新瓦片
• 多个单位出现三层瓦片重叠，属施工违规
• 腐烂夹板与底层未有更换
• 冰水防护层（Ice & Water Shield）安装不当或根本缺失
• 完全没有施工图则、技术规格或验收报告，只留下几张简单发票

(旧有瓦片还未拆除，就直接铺上新瓦片)

更可怕的是：这一切，在工程进行时并没有人发现，亦无任何记录或追踪。承办商已无法联络，而物业管理公司当时并无派员巡查、亦无提交过任何进度报告。

简单来说，整个社区，逾百业主的心血被交托给一间“只管转发报价单”的物业管理公司，而非真正用心监管工程、保障业主权益的伙伴！

业主惨变苦主并须承担后果。谁该负责？

由于缺乏有效监管，当初为求节省成本而选择了“最低价”的承办商，结果却令整个社区多付出数倍的沉重代价：

• 紧急维修开支由储备基金拨出，导致日后财务紧绌
• 由于缺乏正式合约与工程纪录，业主无法循法律渠道对承办商追究
• 长期渗水损害建筑结构与住户信任，影响社区形象（包括其日后的潜在物业价值增长）
• 更换物管与重启修复工程，额外衍生资金成本及时间成本

这次事故令业主委员会及业主们深刻体会到，也进一步反映出：工程失误并非承办商一方单一责任，物业管理公司的决策失误及“业余”操作所导致。

更换物业管理公司后的转变：建立制度比重做工程更重要

痛定思痛之后，业主委员会决定更换物业管理公司，并重新检讨所有大型工程的监管制度。

经过一轮招标及投选，新的物业管理公司顺利更替。接手后，物业管理公司第一步就是与独立屋顶顾问合作，全面记录现场状况并列出技术缺失，再按风险排序及预算拟定分阶段修复方案。重点在于：

• 所有工程必须有第三方技术顾问签署确认
• 每一个施工阶段必须提交施工相片及记录存盘
• 签订正式合约，包含保用条款及采取阶段性付款制度（按进度表现决定，以防承办商“走数”，及确保所有工程进度与工作内容（Scope of Work, SOW）一致
• 设立项目透明制度，定期向业主委员会报告进度与风险预警

整个转变不单单是“换人”，而是建立一套可持续的制度，由“交差”转变为“能够真正问责与把关”的物业管理文化。

从中学懂的三件事：

1. 最低报价并非划算，尤其是工程涉及长期结构安全时。
2. 物业管理公司远远不止于行政助理，而应该肩负工程流程监察、风险识别与决策把关的角色。
3. 业主委员会应要求更高透明度、清晰制度、可追踪流程，否则，所有损失最终仍需由全体业主共同承担。
   

如果你正（不幸地）面对类似情况……

无论你是业主委员会成员、或普通业主，只要你正居住于共管公寓（Condominium）、镇屋社区（Condo Townhouse），你都应该关注你的物业管理公司所扮演的角色，及其功绩。

你可以问一下自己：

• 现时的物业管理公司，是否有就大型工程提出具体、专业的建议？
• 工程有否制订清晰标准、书面合约、记录存盘？
• 当社区面对维修争议或财务预算时，物业管理公司有否提供解决方法？还是只抛出一句托辞“等董事会决定”？

如果你对以上问题感到犹疑，或者想知道更高标准的物业管理方式，也许这正是时候进一步了解一下专业物业管理公司的分别及服务范围，因为，每一位业主都值得被专业的物业管理公司“好好照顾”！

Peakview Property Management，专注为共管公寓（Condominium）、镇屋社区（Condo Townhouse）及投资物业提供透明、纪律化、可追踪的专业物业管理服务。Peakview相信：

“每一个工程决策，都应该为未来二十年至三十年打好基础。”

在每一个项目背后，我们都视其为与业主共同承担的责任。我们始终以业主与董事会的角度出发，思考的不是短期便利，而是如何减少风险，确保社区稳定、长远发展。

如你想更深入了解，欢迎按此联络我们，或致电416-722-3279咨询，及了解更多案例与支援建议。

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