父母買房時不符按揭資格將產權登記兒子名下 麻煩來了⋯⋯

【星島綜合報道】有納稅人因父母在買房時不符合按揭資格，因此將其登記在納稅人的名下，但此人在父母過世後聲稱自己是房東，父母只是租戶，並在報稅時就便宜出租遭受的「租金損失」以及與家人爭產發生的法律費用，要求稅務抵免。法官經抽絲剝繭還原真相，最終駁回減稅申請。

據CIBC稅務和遺產規劃董事總經理Jamie Golombek為Postmedai撰文指，在加拿大稅務法院（Tax Court of Canada）審理的一宗案件中，涉事納稅人搬走父母的家具和個人物品，打算對整個房產進行清潔和粉刷，以便出租給新租戶。但他的兄弟姐妹與之發生了衝突，兄弟姐妹認為，該房產是他們的父母於1996年購買，屬於他們母親遺產的一部分。但由於其父母在買房時不符合按揭資格，因此將其登記在納稅人的名下。

稅務法庭面臨的問題是，納稅人是否可以扣除2020年和2021年納稅年度的租金損失和法律費用？納稅人在庭上作證說，1996年他向父母收取的租金「反映了當時類似房產的市場價格」，儘管他承認這「剛好夠支付按揭和地稅」。他還承認，他實際上並沒有獲利，而且多年來一直存在租金損失。從1996年到2016年，他從未漲過房租，父親過世後，他是「出於同情」才未向母親收取任何房租。

法官援引加拿大最高法院在2002年的開創性案例，該案例推翻了舊的「合理預期利潤測試」，並裁定，如果某項活動完全以商業方式進行，不涉及個人因素，則納稅人應被允許扣除與該活動相關的費用，即使該活動造成了損失。

然而，在本案中，法官並不相信納稅人真的有意從該房產中獲利。首先，他的租戶，也就是他的父母，與納稅人的關係並不密切。第二，從1996年到2016年的二十多年間，房租從未漲過，而且在他父親去世後的四年裡，他也沒有向母親收取房租。因此，法官推斷，納稅人與其父母之間的「真正安排」，其實只是為了確保支付按揭和地稅，而不是透過出租房產獲利。

法官由此得出結論，納稅人在審查的納稅年度內，並沒有來自商業或房產收入來源，因此無權索償租金損失。

此外，納稅人因登記「等候訴訟證書」(Certificate of Pending Litigation，CPL)而產生了近12萬元的法律費用，他試圖在2020年和2021年的納稅申報表中扣除這筆費用。但法官援引了《入息稅法》（Tax Act），按規定，納稅人可以抵扣為賺取利潤而產生的費用，但有各種限制，其中一項是，「除非是為了從業務或財產中獲得或產生收入而進行或產生的抵扣」，而法官此前已經判定該房產沒有收入來源，因此法律費用不能抵扣。

法官續指，即使有收入來源，稅法也禁止抵扣「個人或生活開支」。由於該名納稅人實際上是為其母親代管其房產，因此他因「類似遺產訴訟」的家庭糾紛而產生法律費用，屬於個人開支，與收入來源無關，不能在稅前抵扣。

圖：美聯社

V6