卑詩地產仍被視為避風港 外國資金繼續流入

【星島綜合報道】加拿大住宅的外國買家禁令自2023年1月起開始實施，但根據最新數據分析顯示，今年卑詩省的外國買家價值出現飆升。

據環球郵報（The Globe and Mail）Kerry Gold報道，西門菲沙大學城市計劃副教授兼主任甄瑞謙(Andy Yan)，援引卑詩省政府的物業轉讓稅（Property Transfer Tax，簡稱PTT）數據指出，2020年1月至9月，被歸類為「外國參與交易」的住宅購買總價值接近6.64億元；2023年為7.445億元；而今年同期，834筆「外國參與交易」的住宅總值已達到近8.24億元。

包括商業地產在內的外國參與交易總數，從2023年的1,018筆增加到2024年的1,020筆。

所謂外國買家是指至少涉及一名非加拿大居民的交易。

絕大多數交易都是價值低於100萬元的房產，表明這些交易可能是預售（樓花），需要幾年時間才能最終完成。

卑詩省的外國買家稅收收入，從2020年的5,100萬元到2021年的7,100萬元高位，2024年目前為2,400萬元。

甄瑞謙表示，人們不應該將外國買家與移民混為一談，他指出，外國買家並非加拿大居民，加拿大曾有一項長期移民計劃，基本上是用房地產投資換取公民身份，使得外國買家問題加劇​​。

他稱，卑詩省住宅房地產的國際化具有複雜性，但「我們知道加拿大的房地產並不可能總是升值，但對於願意為此付費的人來說，它是一個安全的避風港。」

UBC和溫西格雷岬受華人青睞

甄瑞謙提請注意，省府數據中並未考慮到所有外國資金，例如全球收入者，將錢匯給擁有加拿大公民身份，且其名字出現在房產土地所有權上的配偶或子女。

「問題是外國資本湧入卑詩省的住宅物業，並且可能會扭曲價格，」他說。

外資推高了卑詩省土地價格問題，在10年前曾引起很大爭議，但在最終引入外國買家稅之前，時任省長簡蕙芝(Christy Clark）表示，沒有證據表明外國買家推高了價格。

由於沒有政府公布的任何數據，因此甄瑞謙將手頭的信息匯總起來，其中涉及從2014年8月開始的6個月內，在溫哥華昂貴西區的172筆房產。

■ UBC和溫哥華格雷岬有三分之二買家擁有中文名。

在甄瑞謙研究的案例中，他發現在卑詩大學（UBC）和溫哥華格雷岬（Point Grey），有三分之二交易是由具有非英語化的中文名字的買家所購買，這表明他們很可能是依賴全球財富來源的新移民，因為業主登記職業最常見的是家庭主婦，且大多數購買金額超過200萬元。重要的是，82%的購買是透過按揭完成的，這表明加拿大貸方在交易中發揮了關鍵作用。

如今，很少有人會認為海外買家在卑詩省的房地產市場中發揮重要作用，一些房地產業界人士正在呼籲結束禁令，希望可以讓更多的外資回來，再次刺激房地產市場。

Macdonald Commercial董事總經理萊文丘克（Tony Letvinchuk）認為，外國資金是必要的，而聯邦禁令不利於住房交付。

外國買家實為融資途徑

他指出，外國投資者買家本質上是一種融資途徑，一些較大的項目就需要通過預售獲得資金，特別是那些超過100、200、300個單位的項目，更需要通過預售來為建設貸款提供支持。況且，當局現在對預售的要求越來越嚴格，開發商必須獲得足夠多的預售資金才能使專案順利進行。

甄瑞謙就認為，應該控制外國需求，並持續保持透明度。在推出抑制外國需求的政策之前，他也因為敢言，指外國資本在溫哥華房地產市場和本地貸款中發揮作用而受到批評。

他說：「在決定全球資本究竟是否適合或不適合我們的住房系統、以及我們為誰建造、不為誰建造時，故意無知是一個糟糕的政策工具。」

退休房地產律師亞瑟（Ron Usher）則表示，外國買家禁令毫無疑問產生了重大影響，這主要體現在豪華房產購買量的急劇下降上，他稱禁令還「扼殺」了針對外國買家市場的大型項目。

他指出，外國買家禁令有許多豁免，因此外國資金從未完全禁止。他認為甄瑞謙分析中出現的一些交易很可能是幾年前進行的預售購買，並在過去幾年內完成。

但他也質疑卑詩省和聯邦政府之間資料共享的複雜性，以及聯邦政府是否對應該標記的外資交易進行審計。

最近從卑詩省公證人協會（Society of Notaries Public）總顧問身份退休的亞瑟說，「我們不會禁止非居民購買房產，但如果非居民Bob以200萬元的價格購買了格雷岬的一棟房屋，並以500萬元的價格出售，我希望加拿大稅務局（CRA）立即知道。……事實上，要找出某人是否是非居民或他們告訴你的事情是否屬實是非常複雜的。」

據稱，按揭經紀人、律師和公證人並沒有直接的方法，可用來驗證SIN號碼或確保參與交易的人是否加拿大居民。

圖：加通社/UBC

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