每日杂志|人流冷清杂草丛生 启德方舱用地待释放 专家分析5大潜在方案

疫后复常一年多,各个俗称“方舱”的社区隔离设施陆续被赋予后续任务,无奈坐落启德跑道公园的却未有定案,市民失去散步、野餐的好去处,码头餐厅生意也大受影响。各界对此出谋献策,包括短期改划为文创基地、青年宿舍,甚或预留作为明年全运会选手村,惟回溯当年《启德分区计划大纲图》,跑道区末端原被设计为旅游业相关商业地带及休憩空间。有专家认为,港府宜再作部署,才能真正善用土地,作出有利香港发展的决定。

坐拥无敌海景、占地1.5公顷的大草地,启德跑道公园以航空为主题,曾是一家大小共聚天伦、让宠物放电的好去处,每逢假日,必会看到市民在该处野餐。然而,3年疫情过去,公园如今陷入一片荒芜。记者近日到场实地视察,只见草坪连同旁边过百座俗称“方舱”的社区隔离设施重门深锁,而长期展览的政府飞行服务队退役定翼飞机“捷流41”,更惨被杂草“淹没”。

昔日宠物友善公园美景不再。
昔日宠物友善公园美景不再。

 

长期于启德草坪展览的政府飞行服务队退役定翼飞机“捷流41”,与方舱同遭重门深锁。 苏正谦摄
长期于启德草坪展览的政府飞行服务队退役定翼飞机“捷流41”,与方舱同遭重门深锁。 苏正谦摄

 

长期于启德草坪展览的政府飞行服务队退役定翼飞机“捷流41”,与方舱同遭重门深锁。 苏正谦摄
长期于启德草坪展览的政府飞行服务队退役定翼飞机“捷流41”,与方舱同遭重门深锁。 苏正谦摄

 

启德方舱现况。 苏正谦摄
启德方舱现况。 苏正谦摄

 

启德方舱用地包括启德跑道公园。 苏正谦摄
启德方舱用地包括启德跑道公园。 苏正谦摄

 

启德方舱现况。 苏正谦摄
启德方舱现况。 苏正谦摄

 

公园四周冷清,码头餐厅也门可罗雀。有亲子餐厅经营6年,负责人林小姐坦言,见证公园变“方舱”,餐厅生意一落千丈,“差别很大,以前会有人过来放狗、跑步,疫后生意起码跌60%。”她说,当初公司相信启德会发展理想才毅然开业,现时生意不似预期,“餐厅做独市十分难挨,希望隔离设施可以撤走。”另一酒楼的副经理李先生亦指,人流较10年前大跌近70%。

参考《启德分区计划大纲图》,启德被定位为未来第二个核心商业区(CBD2),除了兴建邮轮码头外,跑道区末端更有与旅游业相关的“商业、酒店及娱乐”地带和休憩空间。占地2.82公顷的“跑道公园第一期”在2014年完成,设有大型草坪和露天广场,而公园第二期以及可建多层公共空间的旅游中枢亦将陆续开发。惟疫情令发展计划被逼喊停,邮轮码头对出土地均用作兴建社区隔离设施,形成108座“方舱”整齐排列的现貌。

参考《启德分区计划大纲图》,启德邮轮码头周边本应设有“商业、酒店及娱乐”地带和休憩空间。
参考《启德分区计划大纲图》,启德邮轮码头周边本应设有“商业、酒店及娱乐”地带和休憩空间。

 

现时启德邮轮码头对面是社区隔离设施。 苏正谦摄
现时启德邮轮码头对面是社区隔离设施。 苏正谦摄

 

时至今日,各方舱的后续处理各有不同,如元朗潭尾的改用为建造业外劳的中央宿舍等。然而,地理位置优越、每房设独立卫浴的启德方舱仍未有明确的安排,目前仅作简约公屋的示范单位。本报综合各方意见整理出潜在方案,包括还原公园和空地、用作文创基地、预留作明年全运会的选手村,以及改建为过渡性房屋或青年宿舍,并邀请各界专家出谋献策。

还原公园发展旅游休憩空间

根据原定规划,邮轮码头对出的启德4D区2号地皮,占地63.9万平方呎,可建楼面达249.4万平方呎,被划定与旅游业相关的“商业、酒店及娱乐”地带;初步建议逾50%楼面用作零售、酒店及办公室等商业发展,其余提供电影院等娱乐和文娱设施。环美邮轮码头董事总经理班智荣说,若按规划实行,日后用地设公共交通交汇处和停车场等,减轻海外和本地旅客的交通负担。

据了解,该地皮曾多度出现在政府的卖地计划,但最终并无作出招标,高力香港研究部主管李婉茵指,相信有关部门当时衡量市况后,认为发展商的出价未必能反映出该土地的最高价值,留待市况更明朗后再作推售。政府日前公布新财政年度的卖地计划,并不包含有关用地。

 

 

为妥善利用土地,有人提出短期措施“活化”方舱。旅游界立法会议员姚柏良说,原定启德规划定位是集合文化、体育、旅游的“绿茵枢纽”,无奈遇上疫情,致整体规划落实的步伐不一致,“不希望(方舱)用作其他用途后,令未来旅游方面的发展更加滞后。”另一立法会议员江玉欢更直言,土地规划不应那么“儿戏”,最理想是“还原基本步”。另有旅游业人士坦言,邮轮旅客落地后随即看到多排“灰沉沉”的方舱,像宣告本港尚未走出疫情,“至少执靓少少啦!”

改装过渡屋每间约10万元

香港地产建设商会回复本报指,并无就启德方舱医院未来发展向政府提交意见。此外,坊间一度传出政府各部门有意争取该地的短期使用权,另有政党建议引入艺术家打造文创园区。香港恒生大学艺术设计系系主任许焯权教授以英国及台湾为例,指出推动文创产业为闲置空间过渡属“发展手段”,借助文化艺术达至“绅士化”(Gentrification),为社区重新注入动力,吸引商家进驻,“引入艺术家去发挥地区的可持续效应。”

许指,在城市中建立文创园区必然会产生协同效应,令城市增值,但现时启德缺乏周遭配套,让人有“孤岛”的印象,“从事艺术创作的人喜欢与城市互动,多与社区联系;要把创作人放在一个被隔离的地方,是否可行仍然存疑。”

至于改造成明年全运会的选手村,教大健康与体育学系副系主任雷雄德博士对该建议方案大惑不解,“建立选手村的目的是让健儿交流。”他相信,港府都希望透过全运会,向不同省市的人展现香港魅力,尽管方舱在硬件上符合住宿要求,最基本也要“打通”单位构建互动的公共空间,但要宾客入住“货柜屋”或有损形象,做法“不太理想”,建议参考2009年香港承办东亚运动会时租用酒店予运动员入住的做法,更符合“好客之道”。

若推算青年宿舍或过渡性房屋的改装成本,香港工程师学会上任会长卜国明指,组装合成有条件改装甚至“打通”,但若然设计阶段未有计划打造通用空间,便要先了解现有结构是否容许局部性改装。他估计,若然加建厨房设备或转移至其他地方重组再用,一个方舱分别需要10万元以下的成本,“要考虑后续用途需花费多少资金改装。”承建商授权签署人协会主席李启元则认为,一旦要改装设计必然要花费成本,宁愿在外围后加新设计的组件。

坊间建议改建启德方舱为青年宿舍或过渡性房屋。 苏正谦摄
坊间建议改建启德方舱为青年宿舍或过渡性房屋。 苏正谦摄

 

 有专家估算原址重建公园的成本约为每平方米6000至8000港元,根据启德方舱占地约11.5公顷计算,造价介乎6.9亿至9.2亿港元不等。 苏正谦摄
有专家估算原址重建公园的成本约为每平方米6000至8000港元,根据启德方舱占地约11.5公顷计算,造价介乎6.9亿至9.2亿港元不等。 苏正谦摄

 

发展局积极探讨短期用途

至于还原成本,香港测量师学会工料测量组主席魏志衡坦言,在没有实质设计的情况下,凭空估算清拆或改造的成本并不科学。他以还原启德跑道公园作计算,撇除弃置或拆卸后觅地重新组装再用的成本,在原址重建公园的成本约为每平方米6000至8000港元;根据启德方舱占地约11.5公顷计算,造价介乎6.9亿至9.2亿港元不等。他指,现时港府宜再作部署,举例轻轨系统有望重启,或需要地方作车厂及维修用途。

发展局回复指,政府正按部就班处理社区隔离设施的后续安排,针对位于启德的社区隔离设施,在体现其长远用途之前(有关用地规划作旅游中枢和休憩用地),相关政策局和部门正积极探讨其短期用途,包括部分社会人士提出的文创基地及与邮轮码头配合的短期用途。

启德“走样”规划宜重新检视

启德发展区近年不似预期,有团体指,政府宜重新检视,再作长远部署。

回顾全盘启德发展计划,本土研究社成员黄肇鸿指,启德发展“走样”乃意料中事,因为开发时间越长,风险越大,即使当年的规划愿景无与伦比,随着社会及环境转变,也不一定能完全实现。他指,港府把商业地改划为住宅用地,早已打破《大纲图》的规划,加上疫下CBD1的空置率高企,地段多次流标,能否成功构建CBD2存疑,“起动九龙东”更是“死局”。

他分析,在香港发展“10大基建”的年代,当年港府以“发展中地区”为本规划香港未来,依靠大型基建拉动经济;但现时应思量香港作为“已发展地区”,当其他地方都倾向优质都市发展,不会再大兴土木时,是否仍要按兵不动坚守旧有规划。他认为,现时城市规划倒退,政府要面对现实,聆听社会声音,再作长远部署。

有团体建议政府重新检视启德规划。
有团体建议政府重新检视启德规划。

 

内地方舱变身保租房 租金低配置佳

内地各省市在疫情期间大量兴建方舱,不少已被改装成为住所。

今年《政府工作报告》中提到要“推进平急两用公共基础设施建设”,内地不少方舱被改建为“平急两用”的保障性租赁住房 (保租房),签约条款列明若遇“不可抗力因素”,租户的居所或会被紧急征用,须无条件配合迁出。

北京朝阳区金盏的方舱被改造为保租房“七彩家园”,该处交通较为不便,亦缺乏民生和娱乐设施,但因租金廉宜,吸引不少速递员或的士司机等租住。据了解,每间单人房月租约1200元人民币(约1323港元),双人房约1400元人民币(约1544港元),配独立厕所、冷气机和电视等家具。

每日杂志组

-------------------------------------------

紧贴最新最快新闻资讯,请立即下载星岛头条App:https://bit.ly/3Q29Vow

---------------------------------------------

>>>立即浏览【移民百答】栏目:新移民抵埗攻略,老华侨也未必知道的事,移民、工作、居住、食玩买、交通、报税、银行、福利、生育、教育。

>>>即读【新移民专栏】:新移民第一身经验,与你分享当下年轻移民生活日常大小事,即读“新移民专栏”。

>>>下载【星岛新闻(加拿大版) 】App,随时看到最新最快新闻:
iPhone:https://apple.co/2IBi812
Android:https://bit.ly/2Pe8anu

>>>订阅【加拿大星岛网电邮快讯】,每天可收到最快新闻资讯电邮:
https://www.singtao.ca/subscribe/singtao.php

>>>立即关注加拿大星岛新闻网TG Channel,让加国新闻无遗漏全天候向你推送:
https://t.me/singtaoca

>>>订阅CCUE YouTube 频道,查看更多吃喝玩乐、生活资讯影片。
点击以下6大平台 接收加拿大新闻及生活资讯
share to wechat

延伸阅读

延伸阅读

警察前线部队系列|PTU引入“混合实境”系统 模拟不同环境 助战术训练精益求精

政府短期内提交《保护海港条例》修订建议 宁汉豪 : 非为填海卖地

大学O camp︱平机会青年大使计划加入预防性骚扰元素 教授如何防止及应对

粗言怒骂街头拍照游客 上环甜品档惹热议 大律师建议一招应付

都市网新闻