陈启宗临别《致股东函》 吁企业保本保命 料港楼价与大湾区趋同 “地产商难再达昔日盈利水平”

恒隆集团（010）及恒隆地产（101）董事长陈启宗于今年1月底宣布退休，并交棒予儿子陈文博，意味集团今日（28日）发布的年报是其任内最后一份《董事长致股东函》。

倘特朗普上台 美加速孤立

陈启宗表示，近年地缘政治与地缘经济问题对任何大型企业都越见重要，美国要与中国全面较劲时，对谁来说都是坏事，将影响全球各地的企业，尤其像恒隆这些在中国营运的企业。若特朗普重返白宫，更可能出现3个现象，包括美国内部进一步分裂、世界进一步分化，以及美国的国际地位进一步下降，令美国加速退向孤立主义。

他又重申，在目前大环境，任何企业的目标应该是保本保命，而非大力发展，已知或未知的风险重重，企业不应冒进扩充，直言“放过一个机会总比失去整盘生意要好”，亦是为何恒隆过去数年一直保持谨慎的原因。

中国科技发展迟早迎头赶上

对于中国经济面对许多挑战，陈启宗认为国家会作出改变，而科技发展是复苏的一项主要动力，但不同于以往，下一阶段发展会转由硬件突破所推动，因美国限制对中国出口先进芯片和其他高科技产品，令中国只能自主研发，但中国有全球最大的工程师团队，迟早会迎头赶上，或至少缩窄与西方差距。

因此，当中国经济数年后最终复苏，将与过去大有不同，例如以往地方政府以卖地为基础设施和其他公共物资筹集资金的模式将不能持续，必须寻找更健全的模式，不能再墨守成规。

内房问题扩大 现已后果严重

谈到内房债务问题时，陈启宗指观察到以往中国市场长期没有房地产公司破产，但这是出于错误的原因，因政府不允许技术上已无力偿债的公司破产，而错误地挽救企业只会引致道德风险，鼓励企业肆意借贷。

他又认为，房地产公司破产对社会影响非常有限，因为土地不会消失，建筑物的报废速度也非常缓慢，个别发展商破产亦不一定引致失业，唯一真正改变的只是业权；若监管制度到位，公司倒闭大多是个别事件，影响有限。不过，内地近数十年来任由问题扩大至全行业，再也无法受控，现在后果严重。

港住宅土地供应短缺渐被打破

此外，陈启宗亦谈到一些对恒隆股价的想法，认为若然其对中国市场和公司业绩的乐观看法大概与事实相符，公司股价应会再度跑赢同业，而前提是全球投资界必须再次承认中国经济的持续增长。

他又指，虽然预期公司在内地高端购物商场未来多年会继续表现出色，但香港的住宅和商业地产巿场则不然，更指香港住宅土地供应长达十年的人为短缺局面正逐渐被打破；由于供应预计充足，楼价不会像过去数年那样大升，但长远有利于香港的竞争力。

北上消费带动租金水平下调

在经济不景下，陈启宗认为香港商业地产租赁收入可能会下调，因香港与大湾区逐渐实现互联互通，许多巿民愿意在周末坐短途列车前往消费；随着愈来愈多人北上消费，香港销售额自然会随之下跌，带动租金水平下调，从而引致资本价值下降，甚至资本化率扩大，长远香港与大湾区房价更会某程度上趋同，“这是无可避免的”，但对香港的长远竞争力也不一定是坏事。

同时，由于整体经济疲弱，加上西方的地缘政治和地缘经济夹击，例如针对金融服务业的打击，认为香港的办公楼租赁收入亦很难上涨，更别谈供应过剩了。

退休后拒再撰写《致股东函》

至于行业中相对健康的唯一细分市场应为豪宅，故公司近年在港购置的地块也只属这个巿场，但这种业务的交易量不可能很大。鉴于这样的整体地产业格局，数十年来仅靠兴建一般住宅的香港地产商，难再达到昔日的盈利水平，那些没有在本地或内地建立像样的物业租赁组合的发展商更会面临生存挑战。

最后，陈启宗在“临别感言”中提到，他身为荣誉董事长，未来会在恒隆总部保留一个较小的办公室，以便促进董事会认为对公司有利的多项社会事务，但不会继续以荣誉董事长的身份撰写《致股东函》，并有意在退休后便放手让继任人领导组织。

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