加拿大監管機構將限制銀行向這部分人發放按揭貸款
【星島綜合報道】加拿大銀行監管機構正在限制銀行住宅按揭貸款組合中的高槓桿貸款數量，這些貸款隨著價格上漲而激增，使加拿大借款人成為世界上負債最高的國家之一。
《環球郵報》（The Globe and Mail）報道，據3位知情人士透露，聯邦金融機構監管辦公室（OSFI）已告知貸方，他們必須限制超過借款人年收入4.5倍的按揭貸款數量。《環球郵報》沒有透露消息來源，因為他們無權公開談論這些措施。
允許多倫多和溫哥華等昂貴城市有所放寬
新的收入限制是依現有按揭貸款資格規則制定的，包括了聯邦壓力測試，該測試要求借款人在利率比協商利率高兩個百分點的情況下仍有能力支付按揭貸款。
消息人士稱，銀行獲允許接受某些客戶超出這一新的收入比率，從而為多倫多和溫哥華等昂貴城市的借款人創造緩解空間。但貸款人的放貸將受到上限的限制，亦即可提供高於收入4.5倍的貸款，即貸款與收入(LTI)的比率為450%。
《環球郵報》從措施摘要中得知，新規定僅適用於新的按揭貸款，不適用於現有貸款或需要續約的貸款。預計將於明年第一季生效。這意味著它不會立即抑制本國的房地產市場，本國樓市的銷售和價格在去年的低迷之後已開始回升。
根據OSFI的電郵聲明，該規則的應用將不同於按揭貸款壓力測試。它適用於銀行的貸款組合，並不是對借款人的具體限制。
相比之下，壓力測試適用於借款人。
OSFI發言人Shane Diaczuk在聲明中表示：「我們正在實施的LTI措施是一項投資組合測試，旨在防止低利率時期高槓桿貸款的積累。」
儘管如此，新規定將使一些借款人更難獲得足夠大的按揭貸款來購買房產，而由於聯邦壓力測試和更高的利率，借款人已經很難獲得按揭貸款。
然而，自2022年初新冠（COVID-19）疫情期間房地產繁榮達到頂峰以來，高槓桿借款人的比例已大幅下降。2023年第四季度，LTI比率高於450%的新增按揭貸款比例為12%，加拿大央行的數據顯示，這一數字較2022年第一季的26%有所下降。
對樓市影響將於明年顯現
隨著按揭貸款規則的加強，潛在購屋者明年將開始感受到影響，可用的選擇可能會減少。
專營住宅貸款經紀業務的Frank Mortgage總裁斯科特（Don Scott）表示：「這將限制借款人的選擇，尤其是對於大型標的。」該公司與大約20家貸款機構合作，斯科特表示，這可能會將更多的借款人推向私人貸方，這些貸方不像銀行那樣受到嚴格監管，也不必進行按揭貸款壓力測試，儘管這些貸方收取更高的利率。
銀行游說團體加拿大銀行家協會(Canadian Bankers Association)發言人Maggie Cheung表示，該行業仍在評估計劃中的新政策的影響。
OSFI擔心，如果借款人失業或突然被要求支付更高的利率，那麼申請高於其年收入4.5倍按揭貸款的借款人更有可能拖欠貸款。
目前，銀行對其賬簿上的高LTI貸款數量沒有限制。但在多倫多和溫哥華，潛在購屋者往往需要藉貸超過收入4.5倍的貸款才能購買房產。
當加拿大央行從2022年開始提高利率時，按揭貸款市場開始出現裂縫。2023年1月，OSFI提出了一項限制這些貸款的計劃。當時，銀行監管機構考慮將銀行每季新增貸款的上限設定為25%，但沒有公布更多細節。
新措施摘要顯示，OSFI已告訴貸方，所有以房產擔保的貸款都將納入其LTI計算中。這包括另一家貸方的第二按揭貸款和房屋淨值信貸額度。
新規則不適用於借款人必須支付按揭貸款保險的保險貸款，因為他們的首付低於房產購買價格的20%。這是因為，如果借款人拖欠每月按揭貸款，保險公司將保護銀行並支付貸款。
OSFI將按季度評估每家銀行超過4.5倍門檻的貸款。該上限將基於個人貸款數量，而不是未償還貸款金額。
兩位消息人士告訴《環球郵報》，每家銀行的投資組合中可以高於LTI門檻的百分比，將根據其按揭貸款投資組合的歷史構成單獨設定。
OSFI表示，在與業界協商後，監管機構選擇了一種考慮每個金融機構各自業務模式的方法。
「我們推出這項措施的方式非常適度，」Shane Diaczuk說。「在目前的利率環境下，該項機構特定投資組合限制，將不會約束任何一家機構的承銷方法。這種方法允許各機構繼續以過去相同的方式在相對基礎上進行競爭。」
圖：路透社
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