保留大屋免稅增值多 細屋升值潛力較低

本報記者

對房屋買賣有豐富經驗的資深律師曾啟榮（圖）指出，Downsizing在經濟上的得益並不高，因為兩者的差距不能夠太大，否則會與原來的圈子脫離和失去朋友。如果從稅務角度而言，保留大屋較換細屋有利。因為大屋多數十萬元免稅增值。因此，除了健康或其他原因非搬不可的話，應盡量留在原來住的大屋。
目前大屋換細屋最大的煩惱是大屋跌價多，細屋跌價少，賣大買細兩者的價格相差不多。他指出賣屋最大筆開支是經紀佣金；買屋的主要支出是土地轉讓稅，如果在多倫多市置業，要支付省和市的雙重土地轉讓稅，尚要再繳納合併稅。假如賣150萬元物業，換一間70萬元房屋，各項費用約為8萬至10萬元。
賣屋和買屋的時機也要掌握好。如果先買後賣的話，可能出現房屋未能如期出售的問題。他建議預先向銀行申請信貸額（Line of Credit）。
一旦住屋未能賣出，可以用信貸額完成細屋交易，可以避免資金不足，被迫降價急賣大屋。由於退休後不能夠申請信貸額，因此應該在退休前，用大屋盡量取得最大額度的信貸。
鎮屋柏文須查大廈管理文件
他表示賣屋時最好能夠向經紀提供當年買屋的全部資料以及房屋的實況。經紀當然喜歡「沒有條件」（No Condition），但有一個相當大的風險，是買家因為爭Offer而沒有要求，結果未能向銀行取得貸款。讓買家可以驗屋和取得房屋貸款看似較麻煩，但可以避免日後有手尾。尤其是要小心是否有按揭已經清還但尚未註銷，又或冷暖氣或熱水爐是否尚要每月供款。即使買家簽了沒有條件，如果要打官司，排期起碼3年以上。
Downsizing大多數選擇鎮屋或Condo，特別要小心查大廈管理文件（Status Certificate），了解物業的維修，特別是儲備金是否足夠。他指出如果儲備基金（Reserve Fund Study）不足，未來要面對特別費用(Special Assessment)的額外一筆支出。
有些人為了避免日後子孫承受遺產時要支付手續費，因而採用聯名的方式。他說，由於物業算是兒孫的投資，要支付投資利得稅（Capital Gain），因此聯名有極大機會反而要支付更大筆稅款。另外一個問題是聯名之後，賣屋必須兩人簽名。如果是居住其他城市或非居民更麻煩。
他說，預立遺囑和授權書是最穩妥的方式。一般最普遍的做法是到了無法再繼續住大屋時，出售物業之後，提早將部分金錢分給子孫後輩，以避免支付遺產稅。