保留大屋免税增值多 细屋升值潜力较低

本报记者

对房屋买卖有丰富经验的资深律师曾启荣（图）指出，Downsizing在经济上的得益并不高，因为两者的差距不能够太大，否则会与原来的圈子脱离和失去朋友。如果从税务角度而言，保留大屋较换细屋有利。因为大屋多数十万元免税增值。因此，除了健康或其他原因非搬不可的话，应尽量留在原来住的大屋。
目前大屋换细屋最大的烦恼是大屋跌价多，细屋跌价少，卖大买细两者的价格相差不多。他指出卖屋最大笔开支是经纪佣金；买屋的主要支出是土地转让税，如果在多伦多市置业，要支付省和市的双重土地转让税，尚要再缴纳合并税。假如卖150万元物业，换一间70万元房屋，各项费用约为8万至10万元。
卖屋和买屋的时机也要掌握好。如果先买后卖的话，可能出现房屋未能如期出售的问题。他建议预先向银行申请信贷额（Line of Credit）。
一旦住屋未能卖出，可以用信贷额完成细屋交易，可以避免资金不足，被迫降价急卖大屋。由于退休后不能够申请信贷额，因此应该在退休前，用大屋尽量取得最大额度的信贷。
镇屋柏文须查大厦管理文件
他表示卖屋时最好能够向经纪提供当年买屋的全部资料以及房屋的实况。经纪当然喜欢“没有条件”（No Condition），但有一个相当大的风险，是买家因为争Offer而没有要求，结果未能向银行取得贷款。让买家可以验屋和取得房屋贷款看似较麻烦，但可以避免日后有手尾。尤其是要小心是否有按揭已经清还但尚未注销，又或冷暖气或热水炉是否尚要每月供款。即使买家签了没有条件，如果要打官司，排期起码3年以上。
Downsizing大多数选择镇屋或Condo，特别要小心查大厦管理文件（Status Certificate），了解物业的维修，特别是储备金是否足够。他指出如果储备基金（Reserve Fund Study）不足，未来要面对特别费用(Special Assessment)的额外一笔支出。
有些人为了避免日后子孙承受遗产时要支付手续费，因而采用联名的方式。他说，由于物业算是儿孙的投资，要支付投资利得税（Capital Gain），因此联名有极大机会反而要支付更大笔税款。另外一个问题是联名之后，卖屋必须两人签名。如果是居住其他城市或非居民更麻烦。
他说，预立遗嘱和授权书是最稳妥的方式。一般最普遍的做法是到了无法再继续住大屋时，出售物业之后，提早将部分金钱分给子孙后辈，以避免支付遗产税。