【租客惡夢系列報道之七】港女租客陷撻訂漩渦　律師釐清四大法律爭議

【星島記者王婷報道】兩名港人女租客在多倫多士嘉堡愛靜閣租住一間柏文單位期間，遭遇業權變動爭議：單位買家撻訂、未能完成最終交吉（final closing），發展商遂通知要收回單位並指控兩名租客非法佔用，要求即時遷離。租客未有隨即搬出，及後更歷經斷水斷電，引發社會關注。

事件最終演變成法律訴訟：發展商入稟安省高等法院，向兩名租客索償15萬元；租客一方則堅稱案件應由安省租客與房東仲裁委員會（LTB）審理，並主張發展商應成為假定房東（assumed landlord）。

星島早前報道，租客陳小姐指 15 萬加元索償「等同逼她們離開加拿大」。其代表法律顧問 Raymond Lee 認為，發展商告上高院「並不合理」，因為當前仍有案件在 LTB 排期等待裁決，內容涉及她們與買家間的租約是否會令發展商成為房東。

早前8月兩名女租客遭斷水斷電時情景。(星島記者胡智豪攝)

相關閱讀：

【獨家/租客惡夢系列報道之六】香港新移民遭斷水電逼遷事件繼續延燒　發展商向兩女租客索償15萬

案件關鍵時間線

2021年4月： 發展商和榮姓買家簽署買賣協議。

2025年4月： 榮姓買家將單位出租給兩名港女租客，租約期一年，從2025年4月26日到2026年4月25日為止。

2025年7月29日： 發展商送達終止成交及遷離通知。

2025年8月1日： 租客遭斷水斷電，租客求助市府、議員及入禀LTB。數日後，LTB頒令恢復水電供應。

2025年8月26日：LTB開庭聆訊，租客、房東及發展商均透過視像軟件遙距出庭。租客法律代表指，當庭提出口頭訴求，要求裁決發展商成為「假定房東」。

2025年8月至今： 租客稱未再與榮姓房東聯繫。LTB至今未有裁決。

2025年10月20日： 發展商入禀安省高等法庭，對兩名租客索償 $15 萬加元。

2025年12月25日： 租客計算預繳租金（五個月可抵租按金）可合法居住到此日期。

加拿大《星島新聞網》發現，事件涉及如下核心問題：

1 、「臨時入住（interim occupancy）期間」，業權究竟屬於發展商抑或買家？

2 、在沒有發展商批准下，買家於「臨時入住期間」出租單位是否合法？若買家撻訂，租務責任是否會轉移？

3 、案件應在 LTB 等候裁決？還是應入稟高等法院？

就此，星島採訪本地律師何志立，為事件提供法律角度分析。何志立律師為安省執業律師（Barrister & Solicitor），專業提供民事、地產及商業領域的法律服務。

兩名女租客租住的多倫多士嘉堡愛靜閣社區 (星島記者胡智豪攝)

爭議一： 未完成交吉前 業權始終屬於發展商

業界一般相信，新建公寓受 Condominium Act 法例規管。在「臨時入住期間」，買家「只可入住，不擁有業權」。真正業權要在最終交吉（final closing）、屋契正式交付後才屬於買家，而這段時間往往長達半年至九個月。

何志立律師補充指出，即使買家已獲臨時入住權，「單位實際上並非買家所擁有，真正業主始終是發展商」。何律師又指，雙方的買賣協議一早規定在這「臨時入住期間」，買家僅擁有佔用權，並不會自動變成租客。

他提到，發展商或會要求買家交付臨時入住費，若買家未能繳付臨時入住費，發展商有權要求其遷離。他指發展商在與買家簽訂「臨時入住交接文件」時，會明確指出：「買家並非發展商的租客。買家僅是基於買賣合同，在臨時入住期間擁有佔用權。」

何律師指出，如果買家未能向發展商支付臨時入住費，發展商即可要求買家遷離。

安省執業律師（Barrister & Solicitor）何志立 (被訪者提供)

爭議二：臨時入住如要出租　須經發展商批准

何律師指出，臨時入住期間，出租單位必須獲發展商批准。他提到有些發展商在簽訂買賣協議時會授權，同意買家於臨時入住期間可以合法出租。即便如此，發展商往往會提醒買家，「若你將單位出租予外人，你必須告知對方，租客可以住進來，是基於你承諾會支付臨時入住費。如果你不付這筆錢，你應該知道大家最終都需要遷離。」

業界人士指出買家有時會希望靜悄悄地租出單位，繞過發展商。但實質上，發展商都會發現，問題是發展商會不會嚴格執行。

今次案件當中，發展商於安省高等法院提告的訴訟文件指出，榮姓買家自2025年4月底將單位出租一年給兩名港女租客，惟發展商強調，自己從未授權相關租約。發展商認為，這一租賃安排的做法違反榮姓買家和發展商於2021年4月簽訂的「買賣協議」。該協議禁止買家在最終成交前出租物業。

發展商在訴訟文件內提出，根據「買賣協議」第10.5條，「買方在最終成交日前不得以任何方式租出或提供出租物業，除非事前獲原告（即發展商）書面批准。」

租客陳小姐收到安省高院訴訟文件列出為何被告人兩位陳小姐是「非法佔用」單位。(星島圖片)

發展商亦指出，由於榮姓買家未能完成成交，發展商已於2025年7月29日送達該單位之「終止成交及遷離通知」。當時得知兩名女租客已入住房屋，發展商亦曾告知二人，買家無業權、已撻訂，亦無權出租，故租客持續留住並不合法。

相關閱讀：

【租客惡夢 / 星島獨家報道五之一】兩港女租客被勒令24小時搬走 停水停電5天 數大漢登門趕人......

【租客惡夢 / 系列報道五之二】被勒令24小時搬走 專訪兩港女租客如何捱過停水停電6天？

【有片 / 租客惡夢 / 系列報道五之三】兩港女租客被截水截電8天勒令搬離 LTB頒令：業主須立即恢復供水電

【租客惡夢 / 系列報道五之四】逼遷兩港女租客斷水電9天終重開 再有一戶情侶租客遭限期清場　

【租客惡夢 / 系列報道五之五】樓花臨時入伙亂象下...... 業主與租客十大須知(一文讀懂)

兩名女租客租住柏文單位大門貼滿市政府及發展商的限令通知信 (星島記者胡智豪攝)

爭議三：未獲發展商同意，買家將單位出租，誰是違規一方？

何律師強調，若買家在臨時入住期間自稱為業主，並將單位出租予兩名租客，固然表面上看似存在一份租賃合同，但由於真正的業主並非該名買家，而是發展商，因此，「違規的責任在於該買家」。

何律師亦強調，臨時入住期間，買家不能聲稱自己受《住宅租務法》保障，因為他並不是發展商之租客。而如果買家將單位出租予兩名租客，當發展商要求他們離開、他們卻拒絕離開時，何律師認為，「租客不離開本身即屬違規，因為將單位出租予租客的買家根本不是業主。」

何律師補充，「事實上，發展商並無錯，租客亦無錯，錯在買家中途擅自出租單位。」他提到，如租客就遷離一事希望申請賠償，他們唯一可以追究的人，是買家本人。

他又指，「由於買家已經違約，亦沒有能力償還發展商的欠款，即使租客成功取得（針對買家的）裁決，對方亦可能無力償還，因此本案便演變成現時局面。」

兩名陳姓女租客接受《星島新聞網》採訪時曾指，她們於2025年4月入住時，曾一筆過繳付五個月可抵租的按金，該筆錢在榮姓房東手中。而她們自2025年8月起未再聯繫榮姓房東，但經她們自己計算，該五個月的款項，可令她們合法居住到2025年12月26日為止。租客陳小姐向星島記者強調，「我們本身已經想搬走，差不多住完租金期後就想走，都不想繼續住下去。」

星島新聞網按LTB文件記錄的榮姓買家電郵地址，聯絡與兩位陳小姐簽訂租約的原房東，但電郵被拒收。租客及代表她們的法律顧問亦對星島提及，曾透過多種方式，但均聯絡不到買家。

爭議四：發展商是否應入禀高等法院，律師答：是

當前，租客一方正等待LTB裁決發展商是否會被判為假定房東（assumed landlord）。

安省業主和租客仲裁委員會曾於8月7日發出命令，要求擁有業權一方需立刻恢復水電供應。(星島圖片)

何律師則認為，發展商是業權所有者，惟並不會自動成為房東。由於LTB的職權範圍僅僅處理「真正的房東」和「真正的租客」之間的租務糾紛，若要釐清事件中的問題，他認為必須在安省高等法院處理。

何律師評論，事件不會因為買家消失而令發展商成為新的房東。「租約與發展商毫無關係，發展商亦不會介入該份租務合同。發展商從來不是租約的當事人之一，因此不會自動承擔該項義務。」

何律師強調，發展商唯一會做的，便是要求租客遷離，因為租客無權基於該租約而留在單位內。發展商亦可能清楚對租客講，「我並沒有和你簽訂任何租約。」

何律師亦指，若最終高院判決要求租客賠償15萬元，而發展商真的取得裁決，並向兩名租客提出索償，則租客唯一能嘗試向其追討賠償的對象，並非發展商，而是原先的買家。因為是買家的問題才導致租客被迫遷離並蒙受損失。

何律師指，若最終高院判決兩位女租客賠償15萬元，租客唯一能嘗試追討賠償的對象，並非發展商，而是原先的買家。 (星島記者胡智豪攝)

法律冷知識

安省律師（Barrister & Solicitor）

律師是安省法律體系中最高級的法律專業人士。他們擁有完整的執業許可，能就所有安省法律提供法律建議，並在所有級別的法院代表客戶，包括處理複雜的民事、刑事和家庭法案件。

法律顧問（Paralegal）

法律顧問是受規管的法律服務提供者，執業範圍較律師有限。他們執業範圍通常限於：小額索償法庭、省級違法行為（如交通違規）以及行政委員會和仲裁庭。他們不能在高等法院處理嚴重案件或大多數家庭法事務。

T15