【獨家有片/租客惡夢系列報道之六】香港新移民遭斷水電逼遷事件繼續延燒　發展商向兩女租客索償15萬

【星島記者王婷獨家報道】今年7月，兩名來自香港的新移民女租客在多倫多愛靜閣租住一個柏文單位期間，突遭發展商通知須於「24小時內搬離」，其後更被斷水斷電長達9日。事件已提交安省租客與業主仲裁委員會（LTB）處理。但近日發展商再向安省高等法院入稟，向兩女租客追討15萬元損失，令爭議再度升溫。

突遭急令搬遷及斷水電供應　酷熱天氣下捱過9日無水電

兩名陳姓女租客自今年4月起租住該單位，7月底突然收到發展商通知，指單位仍未完成正式交樓程序，要求她們於24小時內遷離。二人指已交付相等於近半年租金的款項所以拒絕即時搬走後，隨即被斷水斷電，自8月1日起生活陷入困境；當時多倫多氣溫逾攝氏30度，二人如置身 「酷熱煎熬」。

租客陳小姐11月13日接受星島專訪時，對被索償15萬元感到無助。(星島記者攝)

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兩女多方求助  暫解困局

她們向多倫多市府及三級議員求助，亦於8月6日向 LTB 入紙。翌日獲LTB頒發一道臨時命令，要求物業擁有方即時恢復水電。至8月9日晚電力重啟，翌日中午供水亦回復正常。

該租務糾紛案件於8月底正式在 LTB 開庭，租客訴求包括：確認發展商是否成為「合法房東」，以及就8月物業斷水斷電行為要求作出懲罰。然而，審裁至今未有裁決。

星島新聞網今年8月率先獨家報道「逼遷事件」，引發社會關注。

安省業主和租客仲裁委員會曾於8月7日發出命令，要求擁有業權一方需立刻恢復水電供應。(星島圖片)

看樓期間突收高院傳票　限期抗辯否則視作敗訴

豈料三個月過後，近日事件又再升溫。最近，兩位租客陳小姐收到發展商派員上門遞交安省高等法院的訴訟文件。提告人為Sheppard Garden Inc. (與租住物業發展商「95發展公司」註冊地址相同)，指二人屬「非法佔用」單位，發展商要收回。在法院文件中，提告人要求她們清空單位，並就未能賣樓之損失向她們追討15萬元賠償。二人需在20日內提交抗辯，否則將視作自動敗訴。

陳小姐接受加拿大星島新聞網專訪時憶述，自8月恢復水電後，發展商未再主動接觸她們。但最近兩星期，對方開始請潛在買家上門看樓。發展商會提前24小時通知陳小姐有人上門，而陳小姐亦會留在單位配合，開門給人「看樓」。不料幾日前有人看樓期間，發展商確定她本人在場時遞上法庭傳票，「他明知我在屋內，便派人專程來送上傳票」。

她坦言對15萬索償感到極度徬徨：「原本我打算住到12月底租金期滿便搬走，但如今突然被告，又要求賠十五萬，我不知如何是好！」

安省高等法院訴訟文件顯示，兩名租客被要求清空單位，並遭追討15萬元賠償。(星島圖片)

法律顧問指高院訴訟不合理　租客成無辜受害人

代表兩名租客的法律顧問 Raymond Lee 表示，發展商向高院入稟之做法 「並不合理」，因雙方爭議正由安省租客與業主仲裁委員會(LTB) 審理，並等待裁定發展商是否屬涉事單位的「實質房東」。他評論指，一旦LTB判決發展商須接管單位並成為法定房東，租務關係即受《住宅租務法》（RTA）規管。根據安省法例，有關租務爭議應由LTB 專責審理，「除上訴外，高院無權介入」。

因此發展商現時向高院提出訴訟及向租客索償，或是繞過既有租務制度。法律顧問批評，今次事件的爆發令租客無辜受累，形容他們屬「完全的受害人」。他質疑，作為具規模的發展商企業，理應與住戶商討善後方案，而非一開始便以法律手段向租客施壓。

代表兩名租客的法律顧問Raymond Lee接受星島專訪。(星島記者攝)

「房東」疑撻訂失聯　發展商否認兩女租客身份指「非法佔用」 

陳小姐強調，自己由4月底搬入愛靜閣這間柏文單位時，已繳付5個月可抵租的按金。5月已向管理處完整登記租戶資料，按計算可住至12月底。8月逼遷事件過後，陳小姐與原房東再無聯繫，亦只在看樓安排方面收到發展商的知會。

當被問及該間單位當前的狀態及原與陳小姐簽約之業主何在，陳小姐透露，據知原房東的按揭貸款未能成功批核，導致單位最終無法成交，相信已撻訂，已經 「違約（default）」。她又指發展商亦聲稱一直無法聯絡原房東。陳小姐認為，當前情況如同銀行收樓：一旦業主斷供，業權通常移至銀行名下；在此情況，此單位在未完成交易前應屬發展商。

法律顧問Raymond Lee亦對星島表示，當陳小姐入住時，有一份合法的租約在手，租賃關係是無法否認的。陳小姐亦提及，自己早於4月入住、5月向管理公司完成租户登記，「他要甚麼資料我都提供了」。而發展商亦曾致電要求她搬走，故不能否認她的存在與租客身份。因此她認為，自己的身份始終是合法租客，「我有向不同法律意見諮詢，全部都告訴我，我是一名租客（tenant），不會因為業權轉換而無緣無故變成非法佔用者（trespasser）」。

惟陳小姐及法律顧問都強調，發展商一再否認與租客有任何租務關係。陳小姐憶述發展商對其聲稱 「我們沒有任何授權」，以否定她們的租客身份。法律顧問Raymond Lee亦提及，針對LTB開庭聆訊，發展商代表律師曾回覆，指他們「告錯對象」、「不應在 LTB 告我們」。陳小姐對此表示理解：「發展商若承認我是租客，便無法正當地驅趕我，也無法合理解釋之前斷水斷電的行為。所以他們只能堅稱我是『非法佔用』，否則整件事無法自圓其說。」 

早前8月兩名女租客遭斷水斷電時情景。(星島記者攝)

早前8月兩名女租客遭斷電時，只能以手機照明。(星島記者攝)

兩名女租客遭斷水斷電時，只好靠臨時便㩗式工具煮食。

高院索償15萬司法成本高昂　租客：等於被逼離開加拿大 

初時收到高等法院傳票，陳小姐也試過找法律求助，但收到回覆指「普通法律診所無法處理高院案件，只能處理 LTB 相關事宜。」

她無奈直言，事情去到安省高等法庭後，她們必須想辦法處理，否則會直接判敗訴，「 其實我們不是那些很有錢的人，我們都是租樓住，在這裡又沒有物業，又沒有很多財產，所以我也不知道為什麼他要這樣搞我們，他叫我賠15萬，就是叫我離開加拿大。」

法律顧問Raymond Lee亦指出，高院訴訟費用確實高昂，尤其涉及辯解或出庭程序，「所以我覺得其實有一點欺壓的成分」。

Raymond講解指，由於高等法院門檻較高，當事人通常需要聘請大律師處理，因此費用自然水漲船高。舉例而言，一般律師按時薪計算可能約250元/小時，而大律師則至少450元/小時；單是撰寫一份辯解書，費用就可能4,000至6,000元不等；若出庭，一天的費用按照5小時計算，也要2,000至3,000元左右。他直言，這種高昂成本往往對普羅大眾或弱勢社群形成實質壓力，「某程度上，就是在欺凌、在欺壓。」

當前，Raymond指會幫陳小姐在20天限期之內提交一份「辯解書」，對法庭解釋合法租約之存在，亦會建議陳小姐入禀小額錢債法庭，控告發展商及其子公司如物業管理公司。

Raymond亦提醒，若其他租戶收到類似傳票，「千萬不要恐慌」，首要是冷靜處理並尋求法律意見。他表示：「在法律上，任何已入住的租客都不會被隨意趕走，除非法庭發出正式驅逐令，並由庭警（sheriff）親身上門執行；在此之前，無論是發展商、管理公司，甚至警察，都無權要求租客離開單位。」

法律顧問提醒租客：臨時入住等同租賃，驅逐須經租務法庭 LTB

過去幾年，加拿大樓市曾連年暢旺，惟近年隨樓市逆轉，愈來愈多買家未能完成交樓（ closing）。Raymond建議租客，隨著經濟及樓市逆轉，在租新單位時需特別謹慎。他建議，首先應透過有資質的地產經紀處理租務；其次，經紀有責任核實該買家在臨時入夥（occupancy）期間，是否獲發展商授權出租單位；最後，租客亦應多了解發展商及業主的背景，包括發展商的信譽及業主的財務實力。他提醒，近期因樓市急速回落，已有不少買家無法完成交易，因此租客更須小心，以免受影響。

Raymond補充指律師樓近來亦接獲大量業主查詢。「幾乎每天都有人致電求助，詢問是否可以不完成交樓、以及不成交的後果」。惟Raymond強調，「不可以不 closing，不要發夢！」他亦指，大部分發展商都會採取法律行動追討買家因未能成交而造成的價差損失，因此買家切勿抱有「不成交仍可全身而退」的幻想。

至於買家一旦無法完成交樓（closing），發展商通常會採取甚麼行動？Raymond解釋，若單位有人在臨時入伙（occupancy）期間已經入住，發展商往往會嘗試先收回單位，並向法院申請驅逐命令。不過，他評論指，近期數宗個案顯示，高等法院並無權在此階段直接下令趕走買家。他提及自己知悉一宗案例中，發展商最終轉往房屋租務仲裁庭（LTB）申請驅逐。他指原因在於樓花臨時入伙（occupancy）期間，雖然買賣雙方已簽署買賣合約，但業權尚未完成轉讓，發展商實際上只是向買家授予一份入住許可（license）。在法律上，買家在此階段同時具備「買方」及「licensee（持牌入住人）」的身份，其關係更接近一份已生效的簡單租務安排。因此，一切涉及驅逐的程序必須經由租務法庭 LTB 處理，而非由高等法院直接裁定。

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尋求省議員協助未獲回覆　盼澄清租客權益

陳小姐又表示，早前曾向安省省議員白必勤Aris Babikian（MPP）發送電郵尋求協助，但一直未獲任何回覆。她認為，租務事務理應由省級議員跟進，期望對方澄清租客在樓花臨時入伙期間期間是否享有完整租客權利，避免被業主或發展商任意驅逐。她亦促請議員倡議立法，明確規範過渡期租客權益，保障居住安全。

星島已就此事聯絡安省省議員白必勤。惟針對租客遭發展商索償15萬元一事，白必勤辦公室回覆指，由於事件已進入正式法律程序，涉及安省高等法院審理，因此省議員介入或就案件發表評論皆不適宜。

星島亦已就此事查詢發展商「95發展公司」，截至發稿前未收到回覆。

（圖：星島記者）T15