業主69萬購入地產現值2555萬 原持份兩友人爭權提告勝訴

【星島綜合報道】齊馬 (Harjinder Cheema) 於1996年在卑詩省素里市152街購買了一塊4.3英畝的土地，當時他斥資69萬元購得這塊地，其中包括一幢地下室已裝修完畢的樸素單層住宅，但土地為農業用地。

他的朋友曼德 (Gurdarshan Mand) 和吉爾 (Kuldip Gill) 是這筆交易的地產經紀。他們各自同意支付10%的購屋款和10%的房產維護費用，以換取10%的所有權，齊馬以信託的形式代為保管。

如今這塊土地價值超過2500萬元，但兩位朋友因各自對口頭信託協議的解讀，以及後來試圖將其協議以書面形式記錄下來而發生了爭執。

據CTV新聞報道，該房產的所有權歸屬問題最終被提交至卑詩最高法院。法官布萊克(Lauren Blake)本周就此案發布了一份長達128頁的裁決。

最終，儘管法官認定3人均存在嚴重的信譽問題，但裁定曼德和吉爾保留了該房產的所有權，並下達了多項命令，旨在確保他們和齊馬能夠從法院下令出售的房產中獲得公平的補償。

最高和最佳用途

即使歷經大溫哥華地區數十年的房地產繁榮時期，該土地的價值也從1996年齊馬支付的69萬元，飆升至2025年卑詩物業估價處(BC Assessment)鑑價的25,555,900元，這筆地價漲幅之大令人咋舌。這是1996年購入價格的37倍多，漲幅高達3,703%。換句話說，自1996年以來，該房產每年平均增值超過88萬元，相當於原始投資的127%。

雖然法官布萊克的判決並非旨在解釋房價飆升的原因，但從本案原告曼德和吉爾提交的評估報告中汲取了一些見解。

據鑑價資料顯示，該幅土地上的房屋建於1969年，擁有6間臥室和3間浴室，居住面積為2,092平方呎(約2092平方米)。房屋僅佔該地產估價中的32,900元，其餘價值均歸於土地。

根據法院判決，雖然該房產目前的土地分區為A-1，即「一般農業區」，但自齊馬購買以來，卻從未被用作農田使用。在卑詩省，用作經營農場的土地評估稅率通常遠低於住宅或其他商業用地。

儘管目前該地塊的土地分區為A-1，但它位於素里市官方社區規劃中指定的「混合就業」區域，以及該市東紐頓商業園區，即社區概念規劃中指定的「商業園區」。因此，根據評估員的說法，該地產「可能的最高和最佳用途」是重新開發為商業園區。

108天審理期

法官布萊克對此案的審判期原定25天，最終卻耗時19個月，即長達108天。

法官在判決書中多次表示，該案提交的證據數量之多，以及耗費大量時間爭論，最終證明與她對案件分析無關。

基本上，爭議的焦點是原告聲稱齊馬繼續以信託形式為他們持有20%的房產。齊馬否認了這一說法，並辯稱信託協議已失效，如非雙方隨後達成協議，就是原告未能履行支付20%房產維護費用的義務。

以上兩種說法都無法讓法官布萊克滿意。

布萊克認為齊馬以信託形式為曼德、吉爾及他們的妻子持有20%的房產，其餘80%則由他本人持有。

作為補救措施，法官裁定有必要下令出售該房產，這是原告的訴求，而被告則表示反對。

布萊克的判決書中寫道：「繼續通過分割的方式將雙方作為房產的共同所有人捆綁在一起，只會導致進一步的衝突和不可避免的法律訴訟。解決雙方之間高度衝突和敵意的最有效方法是下令出售該房產。」

法官下令在判決作出後的60天內將該房產掛牌出售，並規定了出售的具體條款。

一旦房產售出，原告將有權獲得20%的出售收益，扣除相同比例的地產經紀佣金、必要的成交費用和適用稅費。

原告還必須從其應得的收益中扣除20%的抵押貸款和信用額度價值、20%的齊馬「合理發生的費用」（由法院書記官確定）以及20%的因出售產生的稅務結果。

他們應得的銷售收益份額將增加20%，包括齊馬從該房產上獲得的42,000元租金收入(該收入未與他們分享），以及Cheema Bros. Transport Ltd.根據該房產租賃條款「應支付」給齊馬的款項的20%。

其中許多對價的具體價值仍有待確定。根據布萊克的裁決，將舉行另一場聽證會，以決定如何評估訴訟費用。

(圖：Google Maps、BC Assessment)

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