【評論】不應把雞蛋全投入房地產「籃子裡」 加拿大人正從失敗中學習

【星島綜合報道】加拿大房地產市場包括多倫多和溫哥華在內的一些最熱門地區正在苦苦掙扎。柏文銷售暴跌，根據加拿大房地產協會(CREA)的數據，全國平均房價較高峰下跌了約15%。

《環球郵報》財經專欄作者Tim Shufelt撰文評論道，加拿大房地產市場混戰已經結束，市場雖未到完全崩潰的地步，但指出，市場持續低迷，讓許多認為房地產是不會貶值的可靠資產的加拿大人，信心產生了動搖。

渥太華大學經濟學家兼「Missing Middle Initiative』創始人莫法特(Mike Moffatt)指出，「每一代人都似乎都要經歷把手放在爐子上烤一下，才會意識到這樣做並非明智之舉。」

人們對壞事的記憶總是短暫

上一次加拿大房地產市場崩盤恰逢20世紀90年代初的經濟衰退，持續了近十年。但對於這樣的事情，人們的記憶往往是短暫的。

從21世紀初開始，加拿大的房地產市場開始進入了歷史性的持續繁榮，全國平均房價飆升了5倍。

在此期間，大量加拿大人變成了房地產的狂熱信徒，他們將自己的積蓄投入市場，並開始將房產視為退休基金。

房地產市場在過去二十年展現出的驚人韌性，進一步強化了人們對房地產的投機心態。與美國房地產市場不同，加拿大樓市並未在全球金融危機中崩盤——這場危機是由美國次級貸款和大規模按揭貸款證券化引發的，加拿大基本上躲過了這場危機。

在此之後，加拿大房地產市場很快就成為全球價格最虛高的市場之一，並引起全球關注。但隨著對其衰退的預言一次次落空，加拿大人愈發篤信能夠在房地產上賺取財富。

「這讓人們相信，這或許是一項永久的基業，」莫法特說。

房產既實用還有很多好處

房產除了實用性之外，還擁有很多其他好處。租房時可能沒有的安全感；每月按揭付款等於是強制儲蓄；以及槓桿帶來的收益，因為你可以從房屋價值的整個增值中受益，而不僅僅是你的首付款。

但作為純粹的投資案例，房地產市場從未像看起來那麼強勁。

根據CREA的歷史數據，自1980年以來，加拿大房屋平均價格的平均年化增長率為5.5%。

而與此同時，多倫多S&P/TSX綜合指數在計入股息再投資後，年回報率為8.9%。

這是一個巨大的差異。以金錢計算，在加拿大普通住宅上投資10萬元，45年後將成長到110萬元。而同樣的資金投入股市，如今的價值為480萬元。

這只是一個籠統的例子，並未考慮到地區市場的差異、物業類型和其他多種因素。

此外，還有稅務影響需要考慮。在加拿大，出售主要住宅所賺取的利潤通常是免稅的，而股票的資本利得通常需課稅。

而另一方面，房地產交易涵蓋了各種費用和佣金，但如今擁有一隻廣泛的股票指數基金幾乎是免費的。

Tim Shufelt強調，本文的重點並非主張以股票投資取代擁有房產。他只想指出，從投資的角度來看，房地產一直以來都是有缺陷且有問題的。它鼓勵人們在住房上花費超過應有的金額，放棄其他投資，過度投入於房地產，並依賴房屋淨值來支持他們的退休生活。

「我們經濟中最危險的事情之一就是人們面臨的退休風險，」MortgageLogic.news的按揭貸款策略師兼編輯Rob McLister說，「如果房地產表現未能達到他們的預期，對許多人來說，那可能是一個嚴重的問題。」

圖：加通社

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