瑞銀全球泡沫樓市 多倫多溫哥華超香港入十大

【星島綜合報道】根據最新發表的2024年全球地產泡沫指數報告，多倫多及溫哥華都位居十大之列，後者更位列全球實際房價升幅第6位，北美排行第2。

根據瑞銀 (UBS) 本月發布的「全球地產泡沫指數」 (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多倫多的地產泡沫風險處於偏高水平，高踞全球第5，溫哥華的風險則屬中等，但亦位列全球第10。這兩大城市都具備獨特的經濟、人口和政策因素，象徵著環球市場所面臨的複雜問題。

2024年瑞銀全球地產泡沫指數

租金方面呈大幅上漲，在溫哥華，實際租金比2021年高出約10%。相對於市民收入的增長，房價近年來並未有超前增加，因此目前的地產泡沫風險處於中等水平。

在多倫多，地產泡沫風險與前兩三年相比也有所下降，但仍被視為偏高水平。與溫哥華相比，多倫多過去三年來租金和市民收入的增長速度都較慢。

預期加拿大央行的減息可能會再次加快推高這兩市的房價，因為對利率特別敏感的首次置業者的需求將會增加。

隨著融資成本變得更具吸引力，市場的鐘擺可能會重新向買家傾斜，導致多倫多和溫哥華的房價再度上升。 然而，政府禁止外國買家入市、樓房庫存增加、經濟前景低迷等因素，都會減緩市道重回急速增長。

溫哥華在瑞銀全球實際房價升幅排行榜居第6位

多倫多的地產市場多年來一直處於急速發展狀態。然而瑞銀全球地產泡沫指數顯示，多倫多現在處於險境，有地產泡沫風險。

多倫多居民可負擔居所面積減4成

負擔能力危機是造成這種風險的最主要因素之一。過去十年來，多倫多的房價升勢遠超市民收入的增長速度，把很多有意買屋的人摒諸市場門外。在巔峰時期，一般家庭住宅售價過百萬的情況屢見不鮮，僅在幾年前，這個價位還是不可想像的。利率的抽升雖然是為了抑壓通脹，但卻加劇了這種對住房負擔能力的壓力。

多倫多人現在能負擔的居所面積，較2021年時平均減少了40%。負擔能力下降導致交投量減少，許多潛在買家無力入市。然而價格依然居高不下，主因是業主不願虧本放售，而且許多業主已鎖定低利率的按揭貸款。因此，即使需求減弱，多倫多樓房價格仍然企硬。

在移民和科技行業蓬勃發展的推動下，多倫多人口增長強勁。新湧入的居民使住房需求保持在相對較高的水平，尤其是在租務市場。由於租金漲升速度快過收入，不少住戶都在掙扎，導致要求政府介入地產市場的呼聲日益高漲。

溫哥華泡沫風險降級仍有暗湧

相較於多倫多，溫哥華的市況看來相對穩定，但也並非沒有風險。瑞銀全球地產泡沫指數將溫哥華的風險評估為中等，較數年前的高度風險有紓緩。

多倫多(藍線)和溫哥華(灰線)近年的地產泡沫指數均呈下降

跟多倫多一樣，溫哥華也經歷了高樓價時期，但有幾個因素有助穩定市場。

其中一個影響市場的因素是嚴重的房屋短缺問題，溫哥華被群山和海洋包圍，向外擴張的空間有限。因此房屋供應長期以來受到土地使用區劃條例的限制，價格也因市場上可供選擇的樓房有限而被推高。然而，卑詩省政府最近訂立的法例要求溫哥華及其周邊市鎮修訂附例，准許業主在標準地皮上興建4至6個單位，以增加住宅供應，目前尚未可知這個轉變會對市場帶來什麼影響。

有別於多倫多，溫哥華的租金近年顯著上升，自2021年以來，實際租金增加了約 10%。租金的飆升，加上當地相對較慢的房價上漲，有助於緩和地產泡沫風險。此外，溫哥華人的收入增加速度也較多倫多人的快，這也促使風險狀況趨向緩和。不過，溫哥華的房屋負擔能力危機仍然嚴重，尤其是對租戶和首次置業者而言。

分析指，全職就業職位可能不增反減；如果這趨勢持續下去，將會對政府造成巨大壓力，迫使其採取措施遏止人口的急速增長。

2014年瑞銀全球地產泡沫指數排行榜：

第1位：邁阿密
第2位：東京
第3位：蘇黎世
第4位：洛杉磯
第5位：多倫多
第6位：日內瓦
第7位：阿姆斯特丹
第8位：悉尼
第9位：波士頓
第10位：溫哥華
第11位：法蘭克福
第12位：香港
第13位：特拉維夫
第14位：杜拜
第15位：新加坡

圖表：Mortgage Sandbox、UBS

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