股楼预测年底涌现 剖析为何唱好偏多 李声扬：行动才是一切

本栏经常谈楼市，见过其他楼市好友引述本栏内容。家严长居于深圳，早前发现微信上也有人引述笔者分析，背后目的是推介内地人来港居留兼置业。笔者着实不认为自己是“大好友”，只是之前坊间看得太淡。笔者和地产行业也没有关系（地产股倒买了些，中港都有），很少参加楼市相关讲座，而且只有大西北自住楼一层，不存在需要唱高散货。

唱好乃普世现象 非香港独有

又到年尾，各大报章的地产版，又会访问不同的业界人士，看看他们对楼市看法。不过相当奇观的是，差不多每一年，所有专家都只会唱好。最“保守”的看法就是横行，很少有人会讲楼市大跌——不错，坊间有些“学者”或KOL（特别是已移民的）可能看楼市看得极淡，但他们一般不会在地产版的专题出现。

要明白的是，“唱好”乃普世现象，各种资产如此，也非香港独有。看看访问的专家，十个有七、八个都看好比特币，目标价由30万到300万都有，但声称会变废纸的却不多。股市情况也一样，十个分析师七、八个叫“买入”。

根本资产价格 就是升多过跌

为何如此？有说是“利益冲突”，但若够勤力，就不会只甘心接受四个字解释。分析员要的是话题，还有客户交易，理论上唱好唱淡都可以。即使认为投行“一边唱一边自己交易”，投行可以轻易沽空，在跌市也可以赚钱。但为何分析员仍是唱好多、唱淡少？答案当然是：唱好的钱比较易赚。况且，升市一般多成交。此外，投行和企业往往有其他来往，有时不希望分析员唱得太淡。同样地，分析员有机会转跑道，转去企业做，所以有时也会尽量手下留情。

另外，一个很多人忽略了的重点是：根本资产价格，就是升多过跌。所以只看机率也好，唱好合理过唱淡。具体来说，以美股为例，大约是四年中有三年升市，跌市只有一年。所以即使不用脑乱猜，还是估升市比较合理，比较着数。

楼市情况不同 睇淡取利很难

楼市的情况，又有不同。特别要留意的是：睇淡楼市而取利，相当困难。看淡比特币你可以买反向ETF，看淡股市你可以买Put、沽期指、买熊证。

但看淡楼市呢？楼市指数根本不能让你沽空（其实也不能买入），至于你想去沽空地产商，又是另一回事，皆因楼价和发展商股价的关系，并非如此直接。有时楼市跌、但发展商股价升，有时楼市升、发展商股价跌。换句话讲，除了KOL博出名外，根本很难有人可以直接由楼市下跌中得益。相关言论，也自然少见。

反思“目标价”有何意思

今年众多专家预测下年楼市升幅，由5%至40%都有。但坦白讲，这些目标，到底有何意思？而到底什么是“目标价”，也很少人去反思。某甲认为下年恒指目标价是3万，某乙认为是1万，结果恒指升到3万再跌到1万，那请问谁正确？还是两个都对？还是两个都不对？若次序掉转呢？恒指先见1万再见3万呢？又或者是先见3万再跌到1万又升上3万呢？不知道，无人深究，根本什么是“目标价”呢？

笔者并非不同意众多业界人士，只是要明白：业界人士就很难讲真话，皆因涉及利益太大。相比之下，股市的“利益冲突”，有时比较细。普通股评人或KOL叫你去买Nvidia或腾讯，其实有何利益冲突？笔者唱好港股美股，但难道我会有得分吗？没有。但笔者自己身体力行，长期100%股票，银行户口长期只得四位数。行动才是一切，actions speaks louder than words。

Patreon作者 李声扬