减债有成效 美国续减息 李声扬：新世界料已脱离最危险期

早前有报道指出，新世界发展（017）已将尖沙咀的Victoria Dockside维港文化汇抵押，获银行定期贷款约59亿元。这本身不是大新闻，但却不少人误以为“物业已是银行所拥有”，却是大错特错。

早前笔者写过，坊间常有些自以为是的智者（也包括那位著名的“富爸爸”），声称“物业不是资产，是负债”，实在荒谬绝伦。但这种讲法，也有不少读者赞好。明显地这些人缺乏基本常识，连什么是资产，什么是负债都不知道，应该去读一课会计101。而这些人，十居其九是没有买楼，或者移民海外，所谓“看淡楼市”者。看淡楼市当然没有问题，不买楼也没有问题，事实上无人可以预计楼价会升还是跌。但即使楼价下跌，对不起，物业仍是资产，你租给露宿者每个月收100元，仍是资产，同样地你拿来做迷你仓放Labubu，省回租金，也代表物业是资产。“负债”的那部份，是按揭贷款，但这和“物业”的本质无关。正如你可以借钱买任何东西，可以借钱买股票，买加密币，买劳力士，但这些都是资产。

抵押物业仍属公司资产

今天我们就借新世界的例子，去讲另一种坊间常见的谬论：“做了按揭，物业就是银行的，你并非真实拥有资产”。真的吗？这些网友，肯定以为律师和会计师都是法律盲，只有他们自己最醒。笔者仍未还清按揭（虽然要还清随时都可以），但明明楼契上写的是本人名字。同样地，即使新世界将物业抵押，但明显地这些物业，仍在新世界的资产负债表上，而不是在银行资产负债表上。物业收到的租金，也是新世界收取，是新世界的收入，而不是银行的。

所以，谁“拥有”资产，不是十分明显吗？

香港经济疫后反弹乏力，游客数字和消费都大跌，再加上疫后全球经济转型，写字楼和商舖租金大跌，人人皆知。而新世界由于负债较高，也在疫情前大手投资，所以近年大受打击，也是人人皆知。

永续债并无任何抵押

新世界之前也有抵押不少物业，换来贷款。这当然会引起一定关注，但主要关注来自债权人，特别是那些买了永续债的投资者，皆因永续债并无任何抵押。逻辑是这样的：一旦大吉利是新世界要清盘，理论上债权人可以率先收回款项。但如果物业已抵押给银行，该部份当然就要先还给银行，变相无抵押永续债的持有人，可以分到的金额，就会减少。不过不满还不满，这些均是游戏规则，永续债投资者在买之前，应该已经知道是无抵押，讲个信字。

但话说回头，以上种种，都只是在“大吉利是”的情况下才会发生。只要公司不被清盘，即使将物业或其他资产抵押，则物业仍是属于公司。所以你打开新世界的业绩，这些物业当然仍在公司帐面上，而不是转移到N家银行的帐目上。同样地，只要阁下未被收楼，则自住物业，从来都是你自己的。

亏损收窄 债务正面发展

最后补白两句，新世界在星期五（9月26日）出了全年业绩，是好是坏就任君演绎，但笔者认为还不错。公司依然蚀钱，但亏损已经收窄，而不少亏损亦是来自减值等等非现金一次性项目。比较正面的发展是，新世界的总负债和净负债金额，均已按年下跌。更重要的是，融资开支金额在跌，融资利率也在跌，而由于美国势将继续减息，相信此势头可以继续。

新世界的股价，今年已升了近60%，由低位计更是反弹一个开，而永续债的债价也反弹不少。但股价升了一个开，是否仍值搏，笔者就不知道了。不过股价不骗人，新世界似乎已经脱离最危险的时期了。

Patreon作者 李声扬

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