股楼气象│新启德随时成负资产重灾区─吕宇健

金管局最新公布，去年第四季尾录得12,164宗负资产住宅按揭贷款，较第三季尾的533宗爆升近22倍，创自2005年3月底后近18年新高，相信当中不少来自新楼盘。适逢政府有意在启德世运道兴建逾万个“简约公屋”单位，对附近的楼价势造成影响，未来新启德的楼价只会易跌难升，随时成为负资产重灾区。

新启德的楼市向来是我最不看好的地区之一，供应量多之余，供满楼比率亦相当低，区内已有多个屋苑入伙满3年SSD（额外印花税）期，意味只要有持货能力弱的买家劈价，对区内楼价的影响可以好大。犹记得时任特首林郑月娥2019年在《施政报告》宣布放宽按揭保险计划门槛，让800万元以下和1000万元以下物业分别可借取九成和八成按揭（市场称为“林郑plan”），在新启德区内售价800万、甚至1000万以下的新盘多数是一房、甚或开放式细单位，这些纳米盘承接力低，以去年楼市的表现，跌价一成不足为奇，这班业主可能已经成为负资产一族。

雪上加霜的是，日前政府公布8个“简约公屋”兴建选址，目标5年提供3万个单位，其中启德世运道项目为大户，提供约1.07万个单位，区内业主喊得一句句，难怪近日有传启德各业委会将组织起来相讨行动。整个新启德当初曾被纳入发展商业核心区（CBD），后来政府把区内商业用地改为住宅发展，档次已经唔同哂，到现在竟然要兴建简约公屋，区内业主怎会唔担心自己物业价格贬值。

地产建设商会就启德简约公屋议题举行特别会议讨论，人称“坚叔”的商会执委会主席梁志坚会后表示，过去有提出反对改划商业地改住宅用途（结果大家有眼睇），对于政府要于区内兴建简约公屋，坚叔只能无奈表示：“我哋都无得反对”。

事实上，新启德兴建简约公屋不只令业主忧虑，发展商也唔会好过。利嘉阁早前预测今年全港将有约119个全新一手新盘可成为潜在供应，合共将提供约40,291个单位，创下自2005年以来年最多，当中启德新区及跑道区，今年将有14个项目提供8592个单位，现在加上“简约公屋”这个新概念，发展商如何定价将会更加头痕。

吕宇健

资深投资者

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