放宽新界地积比 重建公屋增供应

 本报记者杜展铭、张日强香港报道

正当土地大辩论进行得如火如荼之际，资深产业测量师温文仪亦作出多项建议，认为香港整体土地发展需要重新规划，面对现有问题不可视而不见，当中包括放宽新界地积比，以释出更多土地资源；同时因应部分旧公屋屋邨未有用尽发展密度，因此亦应进行重建以解燃眉之急。
曾建议“发行楼券形式供市民购买资助房屋”、资深产业测量师温文仪，日前接受本报专访时称，土地供应专责小组现时积极收集市民就土地大辩论的意见，期望专责小组在完成有关土地建议后，可就今次咨询后得出的成绩，向政府撰写一份土地政策。
温文仪表示，土地供应专责小组提出的十八项建议当中，竟然忽视了重建公屋以增加发展楼面的潜力。他同时指，现时新界乡郊地带的用地，发展密度均相当低，建议放宽有关地段的发展密度，以释放土地资源。
他称，就现时香港整体土地发展需要重新规划，而且部分现时出现的问题不可视而不见，当中新界正面对发展密度过低的情况。他指：“由九龙去到新界，突然冇晒密度，有大片系平原，过咗深圳河又系高密度。”他指，部分新界西北地区，如后海湾等地有些较为独特的生态系统，固然需要保育，但其余地区可考虑增加发展密度。
就港岛现时市区住宅最高发展密度可达十倍，九龙却不可。温文仪指，在旧机场搬离九龙区后，仍定下一个较低密度的地积比，主因为担心交通基建未能负荷。唯他称，随着交通网络发展，有关情况已过时，以九龙塘为例，现时有两条铁路通过，同时亦有狮子山隧道，交通配套充足，反问为何仍不重建较高密度的发展。
温文仪指，现时部分由发展商持有但仍未改划住宅的农地，政府可与发展商就地皮商讨兴建公营房屋及私宅的比例，然后再商讨一个补地价金额。他指，由于有关公私营建屋比例及基建成本，已于补地价钱额中反映，因此双方不用倾谈兴建的房屋户型，强调不存在合作关系。
温氏认为，公营及私宅比例，可参考已故立法局首位非官守议员简悦强早年建议的报告，若以农地换住宅地，最多给予的比例为五换二。由此假设，若发展商有五百万方呎农地，只能提供二百万方呎兴建私楼，其余三百万方呎交给房委会。
他指，过往部分早年发展的公屋屋邨，位于沙田及长沙湾等地，发展密度均相当低，土地供应专责小组未有提供公屋重建的选项，漠视了有关重建的潜力。
他建议，局方其实可将发展密度较低的旧式公屋屋邨，重建成发展密度较高的屋邨。具体落实方法可先拆去部分建筑物，兴建第一期项目，新建项目尽量向高发展，并连同基本设施，让屋邨内的屋民迁入，然后拆去屋邨内其他地方重建，上述做法就可把受影响居民的数量尽量减少。
以青衣长青邨为例，指出该邨原先密度相当低，但在最近落实重建后，只须把部分公共设施等拆卸，就可容纳额外逾三千伙。他指，现时首要任务为兴建更多房屋，即使兴建插针楼等并不是最完美的做法，唯有需要时亦须进行。
温文仪亦赞同填海方案，认为此方法为增加大面积用地最理想的方法。就有建议于港岛南边兴建一个人工岛，他就建议该岛的面积可达半个香港岛般大，并提供货柜码头，以腾空现时葵涌及青衣一带货柜码头的用地建屋。同时填海后亦有助解决海岸线不足的问题，以提供更多海滩及避风塘等。