專欄│姜濤首置買二手樓之謎─呂宇健

雖然去年中原城市領先指數CCL全年已累跌15%，但我目前仍然維持港股值博率一定高過物業投資回報率的看法，如果非要買樓不可的朋友，不妨參考姜濤近日1800萬元買入西環維壹一個海景兩房單位的操作，在抗跌力強的區份買入二手樓，而不是於新盤供應不絕的地區買新樓。
 
在股票市場，能夠印股票的叫莊家，理論上，能夠供應樓的發展商就是樓市的莊家，不過全香港約有160萬個要交差餉的私人單位，而全港十大發展商合共持有的單位儲備不足1.6萬個，持貨量不足1%，換言之，樓市根本沒有莊家可言，無莊家會有什麼問題？就是無人為穩，如果升市當然無問題，但跌市時就人發生「人踩人」，這個問題在新樓盤更易出現。
 
假設一個新樓盤，300多呎單位賣600萬元，選擇即供有一成折扣、即540萬元有交易，三年後有即供的賣家以成本價540萬元沽出一個17樓C單位，同則、同座向的16樓C單位估價即時變為540萬元，如果16樓C單位的業主選擇以建築期付款、即600萬元買入單位，做九成按揭上會，意味60萬元的首期已經total loss。
 
以上的例子於市道差時不難發生，事實上，市面很多銀行都不願做新樓按揭，因為她們都知道發展商開價高，不反映實況，直到三年的「額外印花稅」（SSD）期完結，市場有足夠的成交參考，才於二手樓參考估值反映。若果樓盤屬於納米樓，轉手率將更低，相當於細價股，只要有一個業主劈價出售，同一個則的單位就會大跌。
 
因此買樓最好揀選供滿樓比率高的大型屋苑，例如太古城、嘉湖山莊、沙田第一城、美孚新村等，供滿樓比率超過七成以上，抗跌力最強。而我最不看好新啟德、將軍澳坑口一帶，以及新界大西北，其中未來十年樓宇新增供應，九成以上都在新界大西北，即使有北部都會區概念加持，但當樓市處於下行周期，供應多的地區的下跌力度一定強過平均的跌幅；同樣因為供應多，若發展商睇淡後市，都想盡快沽清手頭上的單位，免得繳納空置稅，一旦以貼近同區二手樓價開售，二手市場將即時冰封，二手樓業主想賣就要再平一、兩成，因而造成大跌浪。

呂宇健

資深投資者