【評論】華裔業主收到噪音罰款 何以打贏官司 最後無須付款？

【吉米言法】參考卑詩民事審裁所（BC Civil Resolution Tribunal）數據顯示，截止到2025年8月底的關於分契物業（Strata Property）的糾紛數量是1,245件，比2024年8月底的1,019件增加了兩成。

當然這個數據可能反映了司法機構的效率下降，但是如果假設司法機構的效率不變，那可見隨著高樓住宅密度增加，業主間以及業主與管理層之間的利益衝突也更為突出。此趨勢突顯了完善業主和業主委員會都要加強法治觀念的必要性。

本文以2025年5月12日，卑詩民事審裁所（簡稱CRT）關於溫哥華胡先生跟其大樓之間的糾紛判例 （Hu v. The Owners, Strata Plan BSC 1732, 2025 BCCRT 603）來勸戒業主委員應該兢兢業業，履行大樓各業主對委員會的受託義務，依法合規管理大樓。

中文裡物業和物業管理公司兩個詞容易發生混淆，在加拿大物業是一個法人，業主委員會是一個通過民主選舉，受到民主監督，依法治理的一個理事會，而物業管理公司則是受僱管理物業的職業經理團隊。

判例的主人翁胡先生是溫哥華某物業的一位業主，在2023年10月至2024年11月期間被投訴產生噪音，並由此產生了罰款。

根據大樓2024年11月的財務報表，胡先生在2023年12月、2024年5月以及2024 年8月間分別被處以1,400加元、200加元和 4,000加元的罰款。2024年12月，又因2024年10月至2024年11月期間發生的陸續違章的行為，被課以2,600加元的罰款，罰款總計8,200加元。

CRT的審裁員加思·坎布雷從五個問題入手來分析糾紛的原委：a）物業是否對噪音投訴進行了充分調查？b）物業是否對胡先生有嚴重不公平對待？c）物業是否必須撤銷章程罰款？d） 胡先生是否有權獲得賠償？以及e）胡先生是否必須支付物業的律師費？

根據卑詩共契物業法（簡稱 SPA）的第26條，物業必須執行其章程。在執行過程中，其行為必須合理（Reasonable）。

CRT的審裁員表示，「物業公司執行其章程的義務包括客觀調查涉嫌違反章程的行為，例如噪音投訴。」在具體調查噪音干擾的時候，要考慮「多種因素，例如其性質、嚴重程度、持續時間和頻率。干擾還必須非常嚴重，以至於普通人無法忍受。而…居民的主觀投訴通常不足以證明噪音不合理。」

CRT的審裁員表示，「物業沒有提供足夠的證據證明【被指責的】噪音是不合理的。另外，物業未遵守SPA第135條的程序要求。 該條款規定了物業管理公司在考慮章程罰款時必須遵循的程序要求。根據SPA第135(1)條，物業管理公司在處以罰款之前必須收到投訴，並向業主提供投訴的
書面詳情和合理的答复機會，包括應業主要求舉行的聽證會。」

而參考卑詩上訴法院 Terry v. The Owners, Strata Plan NW 309, 2016 BCCA 449 判例及 TheOwners, Strata Plan NW 307 v. Desaulniers, 2019 BCCA 343 判例，「如果分契公司未能嚴格遵守這些程序要求，則章程罰款可能被視為無效。自然在處罰被認定違法的情況下，胡先生自2023年10月以來因使用吸塵器而收到的所有噪音法規罰款被CRT的審裁員撤銷。

不僅如此，根據SPA第133(2)條規定，物業管理公司可以要求業主支付合理的費用以糾正違反章程的行為。而在這起案件中，由於胡先生其本人未違反物業章程，因此不需要支付物業的法律費用。CRT的審裁員還額外指出，「物業並未提供任何證據證明其支付了法律費用，例如已支付的發票。」

隨著溫哥華市區高樓大廈數量逐年增加，涉及業主與業主委員會之間的糾紛案件數量顯著上升，其中包括共用設施使用、管理費分配、維修責任以及寵物與噪音等問題。但是業主委員會在治理物業時，不僅要有法可依，更要有據可循，而不是拍腦袋，意氣用事。

卑詩民事審裁所（CRT）是加拿大第一家完全線上的法庭，於2016年正式成立，主要負責處理小額金錢糾紛（$5,000或以下）、分契物業糾紛、車禍保險索償糾紛等爭議的解決。《爭議解決法》Civil Resolution Tribunal Act (CRTA) 第二條規定，CRT的職責是提供便利、快速、經濟、非正式且靈活的爭議解決服務。在解決爭議時，CRT必須遵循公平原則，並承認爭議各方之間可能在CRT程序結束後存續的任何關係。

CRT既然叫審裁所，就意味著其裁決具有與法院判決同等的法律效力，可直接由法院執行。若當事人對CRT的裁決結果不滿，依據《Civil Resolution Tribunal Act》，可在裁決下達後60天內，向卑詩省最高法院（BC Supreme Court）提出司法覆議（Judicial Review）。這一設計旨在讓公眾能以更便捷和低成本的方式解決民事糾紛，同時確保程序的公正與透明。

撰文：吉米言 (卑詩公益法律服務社團 Access Pro Bono Society of BC 法律義診服務總管及資訊官)

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