【綜述】估值神話幻滅大溫地產界震驚佔地超大老宅75萬元對折成交

【星島綜合報道】大溫地區地產市場日前爆出一筆超低價交易引發業界熱議，地產經紀紛紛就買家如何出價更合適，以及賣家應對策略發表見解。

據《環球郵報》（The Globe and Mail）報道，北溫哥華一棟位於普利茅斯路（Plymouth Dr.）3095號的老舊住宅，最近以75萬元的超低價成交。該價格不僅直接讓149.5萬元的掛牌價攔腰對折，更較政府評值的172.46萬元，大砍了近100萬元，令大溫地產圈為之震撼。

買家攔腰對折斬獲黃金地皮

這棟高齡70年、已達拆除標準的老舊建物，之前曾掛牌長達106天。直至12月24日，被一位幸運買家成功以低價拿下。

買家看中這幢獨立屋背靠蓊鬱森林、占地高達7,642平方呎的超大地皮，其面積幾乎是溫哥華標準地皮的兩倍。該物業座落於高檔的溫莎公園（Windsor Park）社區，周邊全是大坪數豪宅，而該區目前獨立屋的基準均價仍高達189萬元，土地本身估值就高達166萬元。

此交易一出，同行議論紛紛。

從業21年的經紀胡利漢（Patricia Houlihan）直言，這是她見過最瘋狂的事。經紀杜魯多（Fred Trudeau）也坦言，若早知此價，大批買家即便不看房也會閉著眼睛搶購。

由於買家要求保障私隱，買賣雙方經紀均婉拒受訪。

皇家地產（Royal LePage）經理普特南（Lawrence Putnam）則指出，該屋破舊不堪、根本無法入住，且鄰近繁忙幹道。在目前建商普遍退場的低迷市道下，這只是一宗極端個案，並不會對周邊動輒溢價數十萬元成交的正常房價造成連鎖衝擊。

豪宅與待修屋面臨市場殘酷修正

大溫地產經紀戈德曼（Lorne Goldman）也認為北溫此案純屬特例，並直言在目前的市場環境下，向屋主提出超低價，通常只是浪費時間。然而，當前市場中的頂級豪宅與需要大規模翻修的「待修屋」房價，確實正面臨市場寒冬。

以傳統高檔豪宅區桑那斯（Shaughnessy）為例，位於西40街（West 40th Ave.）1562號（下圖）一棟面積約4,000平方呎的14年屋齡豪宅，在市場苦撐530天後，最終被迫接受大砍228萬元，僅以350萬元的「接近地皮價值」悲情易主。

該物業估值曾高達613.8萬元，成交價卻幾近腰斬。

戈德曼分析，該屋設計過於迎合已退場的亞洲富豪品味，且後院緊鄰汽車修理廠，在市府積極推動低密度住宅改建高密度柏文的政策下，這棟房齡尚新的豪宅恐難逃被拆除重建的命運。

他對這種在環保時代不斷推倒新房重建的怪象很無奈，「在這個環保主義盛行的時代，我們卻忙著拆舊房、建新房，而這些新房15年後又要被拆掉，這真是莫大的諷刺。」

同樣面臨修正的還有士達孔拿（Strathcona）社區。

片打東街（E. Pender St.）655號（下圖）一棟需要大修、帶有租客且地皮偏小的特色老屋，在春季開價99.9萬元後，最終於6月2日以98萬元勉強成交。

該屋的政府估值為137.72萬元，意味著成交價比估值跌幅多達28.83%。負責該案的經紀杜魯多感嘆，在當前大眾可支配所得遭通脹重創、風險承受力極低的環境下，賣方不得不向現實妥協。他指出：「卑詩物業估價局(BC Assessment)不會逐戶登門查驗屋況，但買家卻會仔細檢查。」

政府估值往往滯後一年

經紀胡利漢則透露，當前市場處於極其微妙的盲期，買方往往陷入「旅鼠效應」（The lemming factor）的集體心理迷失。當房價被不合理炒高時，人人爭相搶購；而當市道下行、出現真正便宜的樓盤時，買家反而因恐慌心理而裹足不前，直到房價重新上漲才追悔莫及。

針對過低出價引發的討論，大溫哥華房地產經紀人協會(Greater Vancouver Realtors)發言人莫爾多萬（Mark Moldowan）透過郵件表示，該協會不會為任何房屋設定市場價值。

他強調，房屋的最終身價完全由賣方決定，經紀僅能依據專業經驗與市況提供建議，但最終是否接受低出價，生殺大權仍在屋主手中。

莫爾多萬同時提醒公眾，政府每年公布的估值本質上具有一年的時間滯後性，它反映的是歷史數據，絕不代表當下的即時市場價格。在陰晴不定的房市波動期，北溫與桑那斯的極端個案，清楚揭示了當前大溫房市正經歷買方策略轉向、與賣方心理防線全面潰散的微妙市況。

圖：谷歌街景/Zolo/Royal LePage

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