【综述】估值神话幻灭大温地产界震惊占地超大老宅75万元对折成交

【星岛综合报道】大温地区地产市场日前爆出一笔超低价交易引发业界热议，地产经纪纷纷就买家如何出价更合适，以及卖家应对策略发表见解。

据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，北温哥华一栋位于普利茅斯路（Plymouth Dr.）3095号的老旧住宅，最近以75万元的超低价成交。该价格不仅直接让149.5万元的挂牌价拦腰对折，更较政府评值的172.46万元，大砍了近100万元，令大温地产圈为之震撼。

买家拦腰对折斩获黄金地皮

这栋高龄70年、已达拆除标准的老旧建物，之前曾挂牌长达106天。直至12月24日，被一位幸运买家成功以低价拿下。

买家看中这幢独立屋背靠蓊郁森林、占地高达7,642平方呎的超大地皮，其面积几乎是温哥华标准地皮的两倍。该物业座落于高档的温莎公园（Windsor Park）社区，周边全是大坪数豪宅，而该区目前独立屋的基准均价仍高达189万元，土地本身估值就高达166万元。

此交易一出，同行议论纷纷。

从业21年的经纪胡利汉（Patricia Houlihan）直言，这是她见过最疯狂的事。经纪杜鲁多（Fred Trudeau）也坦言，若早知此价，大批买家即便不看房也会闭着眼睛抢购。

由于买家要求保障私隐，买卖双方经纪均婉拒受访。

皇家地产（Royal LePage）经理普特南（Lawrence Putnam）则指出，该屋破旧不堪、根本无法入住，且邻近繁忙干道。在目前建商普遍退场的低迷市道下，这只是一宗极端个案，并不会对周边动辄溢价数十万元成交的正常房价造成连锁冲击。

豪宅与待修屋面临市场残酷修正

大温地产经纪戈德曼（Lorne Goldman）也认为北温此案纯属特例，并直言在目前的市场环境下，向屋主提出超低价，通常只是浪费时间。然而，当前市场中的顶级豪宅与需要大规模翻修的「待修屋」房价，确实正面临市场寒冬。

以传统高档豪宅区桑那斯（Shaughnessy）为例，位于西40街（West 40th Ave.）1562号（下图）一栋面积约4,000平方呎的14年屋龄豪宅，在市场苦撑530天后，最终被迫接受大砍228万元，仅以350万元的「接近地皮价值」悲情易主。

该物业估值曾高达613.8万元，成交价却几近腰斩。

戈德曼分析，该屋设计过于迎合已退场的亚洲富豪品味，且后院紧邻汽车修理厂，在市府积极推动低密度住宅改建高密度柏文的政策下，这栋房龄尚新的豪宅恐难逃被拆除重建的命运。

他对这种在环保时代不断推倒新房重建的怪象很无奈，「在这个环保主义盛行的时代，我们却忙着拆旧房、建新房，而这些新房15年后又要被拆掉，这真是莫大的讽刺。」

同样面临修正的还有士达孔拿（Strathcona）社区。

片打东街（E. Pender St.）655号（下图）一栋需要大修、带有租客且地皮偏小的特色老屋，在春季开价99.9万元后，最终于6月2日以98万元勉强成交。

该屋的政府估值为137.72万元，意味着成交价比估值跌幅多达28.83%。负责该案的经纪杜鲁多感叹，在当前大众可支配所得遭通胀重创、风险承受力极低的环境下，卖方不得不向现实妥协。他指出：「卑诗物业估价局(BC Assessment)不会逐户登门查验屋况，但买家却会仔细检查。」

政府估值往往滞后一年

经纪胡利汉则透露，当前市场处于极其微妙的盲期，买方往往陷入「旅鼠效应」（The lemming factor）的集体心理迷失。当房价被不合理炒高时，人人争相抢购；而当市道下行、出现真正便宜的楼盘时，买家反而因恐慌心理而裹足不前，直到房价重新上涨才追悔莫及。

针对过低出价引发的讨论，大温哥华房地产经纪人协会(Greater Vancouver Realtors)发言人莫尔多万（Mark Moldowan）透过邮件表示，该协会不会为任何房屋设定市场价值。

他强调，房屋的最终身价完全由卖方决定，经纪仅能依据专业经验与市况提供建议，但最终是否接受低出价，生杀大权仍在屋主手中。

莫尔多万同时提醒公众，政府每年公布的估值本质上具有一年的时间滞后性，它反映的是历史数据，绝不代表当下的即时市场价格。在阴晴不定的房市波动期，北温与桑那斯的极端个案，清楚揭示了当前大温房市正经历买方策略转向、与卖方心理防线全面溃散的微妙市况。

图：谷歌街景/Zolo/Royal LePage

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