【一文讀懂】聯邦和省聯手買滯銷公寓 是救建商還是救年輕人？

看似好的政策卻迅速引發各界爭議。房地產分析師、金融專家及不少民眾質疑政府動用納稅人的資金，替陷入困境的建商「埋單」。總理卡尼(Mark Carney)、卑詩省長尹大衛(David Eby)和省房屋及市政事務廳長貝麗儀(Christine Boyle)周四不約而同站出來為此政策辯護，強調「不是紓困建商」！

卡尼：沒有人要求我紓困

聯邦保守黨黨領博勵治（Pierre Poilievre）批評政策是「救助大型建商」，甚至形容為「把沒有遊艇的人，補貼給有遊艇的人」。

卡尼強調，這項構思最初由卑詩省提出，「沒有任何發展商直接向我提出這項要求。」卡尼表示，政府只會在適當時機，以折扣價格收購市場上所謂「受困單位」（distressed condos），而非高價接貨。

他指出，相較重新興建住宅，直接購入已落成但未售出的單位，更能迅速增加可負擔住房供應。

卡尼亦表示，待未來完成實際交易後，社會可根據交易價格及成本效益評價政策，而非僅憑概念作出判斷。

不過他承認，太心急公布政策了，沒有說明細節導致很多誤解。「我認為，包括我自己在內，我們並沒有把這項政策說明得足夠清楚。」

尹大衛：趁便宜撿貨 建商仍承擔虧損

卑詩省長尹大衛稱，政府不會高價收購，而是趁目前樓市低迷，以低於建築成本購入單位，因此發展商仍須自行承擔虧損。「如果有建商押注高端市場，現在利潤大減，我們這項計畫不會幫到他。政府不會讓他們從中獲利。」

尹大衛指出，不少卑詩省年輕家庭目前每月支付的租金，其實已足以應付房貸和管理費，但最大的障礙是無法累積數十萬元首期，因此始終無法置業。因此，政府計畫收購市場上滯銷、甚至陷入財務困境的公寓，再透過「先租後買」（Rent-to-Own）模式及政府融資協助，讓租客一邊租住、一邊累積房屋資產，最終成為業主。

他說：「單靠房價下跌，並不能解決首期不足的問題。」

有人質疑，政府資金何不投入興建更多社會住宅，何以收購私人住宅？

尹大衛回應，卑詩省目前正大規模興建社會住宅，單是2026年便有約3,000個社會住宅單位落成。但新計畫服務的是另一群人 ── 收入高於社會住宅資格，但又不足以負擔現時房價的「夾心階層」「我們不能只照顧最低收入人士，也要讓努力工作的年輕家庭，有機會踏入置業市場。」

貝雅麗：大溫高價公寓不會列入考量

究竟是哪些公寓標的會被選中？房屋廳長貝雅麗接受星島記者專訪時表示，現在正在研究中，預計過幾個星期會公布細節，但可以確定的是大溫哥華地區一些高端公寓太昂貴，政府不可能收購。

目前考量的主要標的會集中在菲沙河谷（Fraser Valley）、奧肯納根（Okanagan）及溫哥華島（Vancouver Island）等房價相對較低的市場。她也強調這絕對不是紓困：「最終的收購價格將低於建築成本，不會有發展商因此獲利。」

根據加拿大按揭房屋公司（CMHC）最新統計，截至今年5月，大溫已有4,376個新建公寓單位完工後仍未售出。

根據目前公布的內容，整項計畫總規模約14.5億元。

聯邦政府將提供約1.45億元，卑詩省政府亦投入相若金額，雙方合共出資約3億元，其餘資金則透過融資安排。

何不仿效安省取消新屋GST？

聯邦政府最初曾建議卑詩省仿效安省，提供約3億元資金，用作取消新屋GST（聯邦商品及服務稅），但卑詩省政府拒絕接受。

尹大衛指出，卑詩省首次置業人士購買符合資格的新屋，本來已享有GST及PST稅務優惠，再提供GST減免效果有限。「老實說，這套方法不適用於卑詩省。」

他稱，若再進一步減免GST，只會讓已有能力買樓的人受惠，真正受益的是建商，這才是真正的「紓困」。

政府再三保證  房產專家斥為花言巧語

加拿大房市分析機構 Edge Realty Analytics 創辦人 Ben Rabidoux 直言，這明明就是紓困。他分析政府介入背後可能有兩項真正原因：一是卑詩政府與大型建商之間長期密切合作；二是加拿大主要銀行近年對地產開發貸款暴增，一旦建案倒閉，銀行將面臨龐大的資產減值壓力。

根據加拿大央行資料，銀行對建築及開發商貸款已由2020年的約200億元，攀升至2025年的逾750億元。

他認為，如果政府以每戶80萬元甚至更高價格購入這些單位，再作為可負擔住宅出租，將形成長期虧損，最後仍由納稅人承擔。

他稱既然政府要撿便宜，就應該等待建商破產、銀行承受損失，再透過破產程序，以最低價格整棟收購住宅，才能真正降低公共支出。

溫哥華房地產經紀兼《The Loonie Hour》主持人 Steve Saretsky 同樣認為，政府把政策包裝成可負擔住宅，其實只是降低政治阻力。

他更值得擔心的是市場訊號。「如果建商知道最後政府會出手接盤，那未來還有誰願意自行承擔市場風險？」

他質疑，真正受惠的恐怕不是中小型建商，而是大型、具有政治影響力的開發商。

他指出，大溫哥華新建公寓銷售量已由2021年高峰約1.9萬戶，跌至今年約2,000戶，市場正進入調整期。「市場漲了二、三十年，如今開始修正，本來就是資本市場正常運作。」

UBC教授強調政府要精明 不要施善

卑詩大學（UBC）房地產金融教授 Tsur Somerville 表示，如果政府能以遠低於市場價格收購住宅，再長期持有出租，整體成本可能比自行興建社會住宅更低。

他舉例，如果政府以市價5折購入平均90萬元的住宅，出租30年，只要房價每年平均增值約1%至1.5%，整體投資便有機會回本。

但前提是政府必須像投資基金一樣精打細算，而不是為了救建商。

他建議政府採取「逆向競標（Reverse Auction）」方式，由建商自行提出願意出售價格，政府只購買折扣最大的物件。「政府應該像高盛（Goldman Sachs）一樣精於投資，而不是扮演慈善機構。」

圖：加通社 & 卑詩省政府