11 SKIES解铃还需机管局｜林小珍

近日本地财经界闹得最热哄哄的新闻，一定要数到新世界发展（017）向机管局交还11 SKIES发展项目。坊间不少讨论质疑，今次让新世界提早离场是放生，机管局则要接手一个烫手山芋，但或许更值得问的问题是，新安排对项目，以至香港长远发展是否更有利？

新世界莫财 11 SKIES恐损旅客体验

11 SKIES项目楼面面积有超过380万呎，连接二号客运大楼，除咗3幢早前已经启用的写字楼ATELIER 11 SKIES，还有娱乐设施、零售和餐饮等，原本租期直至2066年，而按照最新的协议，新世界会在明年4月将项目交还机管局。

早前有KOL去到11 SKIES现场实地考察，项目招租情况不似预期，去年年中就有媒体报道，项目出租率只有四成。新世界为了降低营运开支，场内不少地方灯光昏暗，甚至有部分区域关闭冷气，用风机取代，实行「悭得就悭」，跟原先设计的高级办公室和消闲零售设施大相迳庭。结果就是越穷越见鬼，今年再传出Uniqlo、Y-3以及六福等零售商户纷纷退租，最讽刺的是连与新世界郑氏家族有关联的周大福（1929）门市亦撤出。

随着机场二号客运大楼在今年5月正式启用，毗邻的11 SKIES本应担当接待旅客的重要角色，但无奈新世界面对巨额债务，已经无心再将资源配置到市场推广方面，搞活商场，写字楼租务同样乏善足陈，情况如果持续下去，只会白白浪费庞大的建造成本，同时大大影响旅客的体验，机管局亦不能视而不见。

让项目更融合SKYTOPIA整体规划

以目前的状况，由机管局成立新的附属公司IEC Holdings去营运包括11 SKIES在内的SKYTOPIA项目，都是一个合理的安排。SKYTOPIA是机管局打造机场城市发展蓝图新品牌，集合多种元素，不能单纯视为一个旅游项目，更重要的是为香港发展新产业提供平台。

SKYTOPIA将会有全港首个融合艺术创作、鉴赏及贸易于一身的一站式艺术廊总汇，而为了配合艺术品贸易，亦会配备专门为艺术品而设的艺术仓储设施；而为发展游艇经济，「机场游艇港湾」将会提供超过500个游艇泊位，吸引富豪旅客；而亚洲国际博览馆第二期发展，亦会有提供二万个座位的室内多用途表演场地。

11 SKIES与SKYTOPIA其他项目集中管理，可以为团队提供更大弹性，有一个更统一的发展方向，布局与资源调配可以有更大效益。

同时兼任IEC Holdings行政总裁的机管局商务执行总监陈正思（Cissy）都有向传媒透露，因应收回11 SKIES，SKYTOPIA的部分项目都会有所调整。11 SKIES的楼面，大约一半会规划为娱乐设施，包括有「高卡车」场、增设宠物友善设施等；另一半用地将用作餐饮及零售，包括将原本计划开设在户外，类似日本筑地市场的直送鲜活市集，搬入11 SKIES内变成室内市场，而零售部分都未必会主打名牌，加入更多体验元素。这些改动都不是新世界营运下的11 SKIES可以做到，就算另觅管理人，都难以有如此的效果。

善用筹备期与影视合作造势

机管局将于明年4月正式接手11 SKIES，预计重新招租及加入新主题后，项目预计要到2028年底至2029年初才启用。在不影响工程的情况下，机管局都要思考如何在启用前善用项目创造价值。或者可以考虑借给本地或海外电视台和制作公司拍摄，如果作品跑出，随时可以成为将来的打卡点，需知道之前TVB高收视的《新闻女王》系列的电视台场景，部分就是借用11 SKIES的地方拍摄。又或者重施《飞常日志》的故技，以剧集推广项目，可能都已经在机管局考虑之列。

林小珍