美丽华执平货买旺角文华商场 黎永滔的旺角邓寇克行动｜蓝血工厂

「恒基系」的美丽华联手大鸿辉，从接管人手中买下旺角MPM文华商场这单「Deal」，完美演绎了香港地产界「老钱」（Old Money）是如何在周期底部，将昔日高杠杆暴发户的断头资产，变成自家帐本上最丰厚的一笔收益。这宗交易，充分展现了蓝血资本的冷静、精明与无情。

早前美丽华以约13亿港元的应占价格接手这项资产。以截至2026年3月31日止年度约8,400万港元的未经审核租金收入计算，这项物业预期将产生约6.5%的毛租金回报率。在现时的高息环境下，这个回报率已经具备极强的防守力，足以覆蓋大部分新融资的利息支出，即是话，买入后几乎「即刻有钱落袋」。

物业包含约94,204平方呎的零售平台以及一个约600平方呎的住宅单位。以13亿港元的总价粗略摊分，整个物业平均呎价只需约万三、万四蚊。要在旺角人流最旺的十字路口买入全幢商场，这个呎价在几年前根本是天方夜谭——以前分分钟在旺角买个旧楼住宅都不止这个价。这完全反映了接管人急于套现所给予的「跳楼价」折让。

有人执平货，即是有人蚀底，背后就是昔日「香港舖王」黎永滔折翼饮恨的凄凉故事。

黎永滔发迹是典型「杠杆神话」

黎永滔的发迹，是典型香港黄金年代的「杠杆神话」。他曾有一个颇为自负的心得：住宅可以盖五、六十层，商舖却十分罕见，即使豪宅写字楼跌一半，商舖也能屹立不倒，甚至升值15%到20%。这种迷信，让他将财务杠杆放大到极致，自家投一块钱，必须借三、五块钱来搏尽。

2013年，香港收紧商业地产按揭，黎氏将目光投向了泰晤士河畔。他以为凭借在湾仔、铜锣湾「㓥舖」的财技，就能轻易征服狄更斯笔下的伦敦。2018年，他豪掷1.525亿英镑买入伦敦邦德街顶级物业Stanbrook House。

可惜，英伦的风水，华资暴发户未必懂。当英国的贷款银行客气地问出一句：「Could we consider other options？（我们能考虑其他选择吗？）」时，其实已是下达了死亡通知书。英国修改了延续200多年的税法，对「非英国居民海外房东」祭出犀利的「富人税」闸刀。加上高息环境，租金根本不够抵消高昂的利息。

伦敦输到傻  火烧连环船

最终，苦等17个月后，这幢邦德街物业以1.3亿英镑卖给了美国Ares Management，账面折损14.8%。而他另外两处伦敦核心资产，也分别以6.2%及28.8%的亏损幅度，斩仓卖给了摩根大通与新加坡基金。英国的一败涂地，让这位「舖王」彻底变成了「扑王」。

火烧连环船，伦敦输到傻，香港的大本营自然失守。他位于赤柱、曾引以为傲的无敌海景独幢别墅，已沦为标价3.45亿港元的银主盘。而他持有90%股权的「恒景」，其名下最核心的旺角MPM文华商场，也只能眼睁睁看着被接管人没收。

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