社論：樓市復甦賣地加碼 土地收益勝過發債融資

香港樓市經歷一段時間的沉寂後，正展現有序復甦的跡象。政府顯然也看出市場轉勢的訊號，看到發展商的需求，故在賣地方面採取更為積極的策略。當局擬於季內推出沙田石門大涌橋路與安心街交界、預計可提供960伙的用地，正是這種策略的反映。當局還透露，連同首兩季土地供應，今年首3季合共供應逾1.5萬伙，較全年1.2萬伙的目標還要多出24%。基於這些客觀數據，我們似乎可以說，今年市場氣氛確實比較好，發展商對後市也有很大信心。

高價搶地反映市場信心

說市場信心回暖，不是信口開河，而是有堅實的土地交易數據為證。自去年第2季起，政府批出的7幅住宅用地中，多達5幅的成交價高於市場估值上限。這種情況所反映的，正是發展商對未來銷售前景、成本回收乃至利潤空間，有正面的估算。最能凸顯市場情緒的例子，莫過於何文田佛光街地皮。它早前以高出估值上限38%的驚人溢價成交，創下九龍區地價5年新高，震撼整個市場。佛光街地皮的競投盛況，清晰傳達一個訊息：發展商對優質地皮的爭奪正急劇升溫，尤其對具備完善交通配套與可觀發展潛力的土地，更是青睞有加。加息陰霾未散，發展商敢以高溢價「搶地」，只能以「看好後市」去解釋，沒有其他原因。

政府即將推出的石門用地，本來是商業地，後來改劃為住宅地。客觀而言，這一調整回應了市場需求。當前本港寫字樓和商業樓面的空置率仍然比較高，企業對新商業地皮沒有特別大的需求，若執迷不悟地續推商業用地，極易流標或乏人問津；反觀，改劃為住宅用地，既能有效防範上述風險，也能提升地皮的吸引力。據一些業界人士所講，這塊用地的估值可以去到27億至32億元的水平。這顯然是一筆可觀的收益。

這裏我們想提出一個建議：政府宜因應市況的好轉，更為積極地加碼賣地，為庫房創造更多收益。這樣做，當然不是簡單地重回二、三十年前的舊路，單靠賣地來支持公共財政，事實上亦不可能。我們呼籲的，只是因應發展商對成熟市區用地有較大需求和承接力，通過賣地爭取更多溢價而已。香港有一句俗語，「有得食唔食，罪大惡極」，就是這個意思。在市場願意出價、需求真實存在之時，政府若過於保守，反而錯失改善財政的良機。

讓市場價格反映土地真正價值

最近幾年，政府將發債所得視作「收入」，如此操作不免引起外界的質疑。發債不是一無是處，但其缺點也很明顯，特別是增加未來財政負擔與利息開支，削弱財政紀律與增加隱性風險，這些都是不容忽視的隱患。參考美債的例子，孳息率持續攀升，結果只能是推高借貸成本，壓抑經濟與資產市場，香港應引以為戒。相比之下，賣地是將土地資源轉化為即時的財政收入，若運用得宜，既可避免債務不斷累積，也可把資金投放於急需的公共服務與長遠建設上。當然，賣地不能只看短期收入，也要顧及城市規劃、房屋供應與土地儲備的平衡；但在樓市回暖、發展商積極競投的窗口期，政府理應更果斷地釋出成熟用地，讓市場價格反映土地真正價值。

未來一段時間，政府應當把握發展商看好後市的心態，趁著市況好轉，因時制宜調整賣地步伐。如此，既可直接補充財政儲備，更可支持醫療養老等公共服務，更能支援北都發展，何樂而不為？若一再猶豫，等到市場情緒冷卻，恐怕為時已晚，後悔莫及。土地是香港的珍貴資源，賣地不只是財務操作，更是回應經濟周期、改善公共財政與推動長遠發展的政策工具。只要拿捏得宜，加碼賣地不等於盲目依賴地產，而是順勢而為，讓庫房、市民與城市建設共同受益。